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Comprendre et Investir en Location Meublée Non Professionnelle

Investir en Location Meublée Non Professionnelle est une réponse adaptée à différents objectifs patrimoniaux

Constitution de Revenus Complémentaires

Préparation de Retraite

Optimisation de la Fiscalité

Protection du Capital

Location Meublée Non Professionnelle

LES SECTEURS D'INVESTISSEMENT EN LOCATION MEUBLEE

EHPAD

Méthodes d’investissements : Résidence de Services ou OPCI.

EHPAD

Un EHPAD est un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Cette catégorie de résidences de services concerne les personnes âgées qui sont en perte d’autonomie physique et / ou psychique pour lesquelles le maintien à domicile est réellement devenu impossible. Un agrément délivré par la préfecture est nécessaire pour qu’un établissement de ce type soit construit puis exploité.

Résidence seniors

Méthodes d’investissements : Résidence de Services ou OPCI.

Résidence seniors

Les Résidences Seniors sont des établissements destinés aux seniors autonomes pour lesquels le maintien du lien social et de l’indépendance est fondamental. Ces résidences proposent des services adaptés tels que des restaurants, des salles de sport ainsi qu’une bibliothèque et un espace TV. Des services additionnels sont aussi proposés à ceux qui le souhaitent (soins esthétiques)

Etudiant

Méthodes d’investissements : Résidence de Services, Colocation ou OPCI.

Etudiant

Les biens immobiliers à destination des étudiants répondent aux besoins de cette catégorie de la population. La localisation est importante car elle doit permettre aux habitants de pouvoir facilement accéder à leurs centres d’études. De plus, tout doit être réuni afin d’optimiser leurs conditions de travail (bureau, accès Internet, rangements) et de vie (laverie, cuisine, télévision)

Tourisme

Méthodes d’investissements : Résidence de Services ou OPCI.

Tourisme

Les résidences de tourisme sont situés à des endroits où les conditions climatiques sont recherchées (ski, mer, soleil) ou bien dans des villes abondamment visités pour leur architecture et monuments. Dans la Location Meublée Non Professionnelle, il faut distinguer les locations saisonnières, des résidences de tourisme.

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L’avantage du LMNP

La différence de fiscalité entre la Location Meublée Non Professionnelle et la location nue

La performance globale d’un investissement immobilier se juge à la valorisation du bien dans le temps ainsi qu’à la rentabilité locative perçue du ou des locataires. Pour tout bien immobilier loué nu, la rentabilité locative est soumise en France à la fiscalité des revenus fonciers (déclaration 2044). Ces revenus sont doublement fiscalisés, à la Tranche Marginale (TMI) de l’investisseur mais également aux prélèvements sociaux (PS=17,2%).

La Location Meublée Non Professionnelle permet de réduire fortement voir d’annuler la fiscalité sur les loyers perçus grâce au principe de l’amortissement comptable. Il s’agit alors de la déclaration 2031, les revenus du LMNP sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) Investir en Location Meublée Non Professionnelle augmente ainsi souvent la performance globale d’un investissement immobilier.

Les avantages du lmnp

Les avantages fiscaux de la Location Meublée Non Professionnelle

En fonction du profil et de l’objectif patrimonial de chaque investisseur (préparation de retraite, réduction d’impôt sur le revenu, baisse de l’IFI), la Location Meublée Non Professionnelle offre la possibilité de bénéficier de certains avantages fiscaux :
  • Le Régime Réel de l’amortissement comptable permet de percevoir des revenus net de fiscalité sur du long terme. Il s’agit du régime principal de la Location Meublée Non Professionnelle
  • Le Micro BIC est un régime simplifié qui offre un abattement de 50% sur les loyers perçus sans avoir à tenir une comptabilité comme c’est le cas pour le régime réel
  • Le Censi-Bouvard : pour toute acquistion neuve en résidences de services, l’investisseur a droit à une réduction d’impôt correspondante à 11% de la valeur du bien
  • La récupération de la TVA sur les acquisitions neuves en résidences de services est un avantage fiscal par rapport à une acquisition immobilière classique dans le neuf qui se fait toujours TVA incluse.

Le régime réel de l’amortissement comptable

La Location Meublée Non Professionnelle donne droit à l’amortissement comptable du bien loué contrairement à la location nue. Cet amortissement est considéré comme du déficit industriel et commercial qui va venir réduire ou annuler les loyers perçus qui sont des bénéfices industriels et commerciaux.

Les Meilleurs Programmes LMNP

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  • OPCI
  • Résidences de services
  • Colocation

OPCI

Les OPCI LMNP sont également appelées OPCI FILM
Il s’agit d’organismes de placements collectifs dans l’immobilier concentrés sur la location meublée. Ces fonds d’investissement cumulent les avantages de l’investissement collectif immobilier (mutualisation du risque locatif et foncier, aucune gestion, minimum de souscription très faible) ainsi que les avantages fiscaux de la location meublée. Ils permettent d’investir sur des secteurs porteurs tel que le marché des personnes âgées, des étudiants ou du tourisme. En revanche il n’est pas possible d’investir à crédit sur les OPCI LMNP.

Residences de services

Investir en Résidences de Services est la méthode d’investissement historique du LMNP
Il s’agit alors de devenir propriétaire d’un ou plusieurs lots à l’intérieur d’une résidence et de les louer au gestionnaire par l’intermédiaire d’un bail commercial entre le propriétaire et le gestionnaire. Le loyer est fixé et garanti dans ce bail commercial. Que les locaux soient occupés ou non, le gestionnaire verse le loyer prévu au propriétaire. La selection du gestionnaire est fondamentale. Il s’agit de la seulle méthode d’investissement pour bénéfier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard.

Colocation

L’investissement en Location Meublée Non Professionnelle via la méthode de colocation donne la possibilité au propriétaire de pouvoir stopper la location du bien ou d’une des chambres louées afin de l’occuper soit même à usage de résidence principale ou de résidence secondaire. Il conviendra au préalable de respecter les conditions du bail signé lors de la mise en place de la colocation. Cette méthode permet surtout d’optimiser la rentabilité locative de l’opération par rapport à une location unique à une seule famille. De plus, les sources de revenus sont mutualisées car chaque chambre est louée à un étudiant ou à un jeune actif.