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Type de Résidence | LMNP Neuf

LMNP Neuf

  • Définition du LMNP NEUF
Investir sur le LMNP neuf consiste à acheter une résidence de services en cours de construction, aussi appelé VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Il s’agit donc d’acheter un bien immobilier sur plan.

Les clés de la réussite

Tout d’abord, il convient de s’entourer d’un spécialiste pour choisir votre investissement. D’un point de vue financier il convient de dissocier un achat à crédit d’un achat via des liquidités.

Afin de réussir son investissement neuf en LMNP comme toute acquisition en VEFA il faut porter une attention particulière à la garantie financière d’achèvement des travaux :

  • Intrasèque => garantie de construction reposant sur les fonds propres du promoteur.
  • Extrasèque => garantie de construction basée sur un organisme bancaire externe.

Enfin, plus la livraison est tardive, plus il va falloir regarder les aides au financement. Certains opérateurs prendront à leur charge les intérêts intercalaires, d’autres verseront des pré-loyers sur leur fonds propres avant la livraison du bien.

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LMNP Neuf

L’investissement au comptant en LMNP NEUF

A distinguer de l’investissement à crédit

Quelles sont les particularités du LMNP NEUF en cash ?

Ceux qui achètent un bien neuf au comptant vont, une fois la réservation entérinée passer chez le notaire. En fonction de l’achèvement des travaux, un pourcentage de la somme totale leur sera alors demander chez le notaire. Puis d’autres appels de fonds seront ensuite débloqués jusqu’à la totalité à la livraison du bien. Afin d’éviter de faire dormir une partie de leur argent, certains investisseurs au comptant rechercheront en priorité du LMNP ancien ou aussi appelé LMNP en exploitation. L’objectif étant la perception de revenus complémentaires garantis et défiscalisés. Le Régime adapté est dans ce cas le LMNP Classique L’investisseur se constitue une rente annuelle garantie net d’impôt avec une rentabilité moyenne comprise entre 4 et 5%.

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LMNP Neuf

Les points clés et les avantages du LMNP NEUF

  • Frais de notaire réduits. Dans le neuf, ils sont réduits et en moyenne compris entre 2,5% et 3% du prix HT du bien.
  • Possibilité d’opter pour le régime Censi-Bouvard avec défiscalisation.
  • Récupération de la TVA sur l’immobilier.
  • Récupération de la TVA sur le mobilier.

L’immobilier est neuf

Par conséquent le foncier va respecter l’ensemble des dernières normes de constructions et environnementales (RT 2012, bâtiments HQE,..). De plus, aucun travail de rénovation ne sera à effectuer durant de nombreuses années.

Le bail commercial est neuf

La durée maximum légale en France est de 12 ans reconductible par tacite reconduction. Investir dans le neuf évite ainsi à l’investisseur de racheter un bail qui arrive à échéance dans quelques mois. Le bail commercial est l’élément clés à regarder lors d’un investissement en LMNP.

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Profiter des avantages du LMNP NEUF

LMNP Neuf

L’emplacement est important en LMNP NEUF

Le lieu

La localisation du programme est importante dans les critères de sélection des résidences de tourismes, séniors et étudiantes.

Le gestionnaire

Les choix des gestionnaires en résidences de service au niveau de la localisation sont à étudier. Chaque gestionnaire a ses particularités concernant le maillage du territoire.

Les transports

Les résidences séniors doivent être proche des commodités, les résidences étudiantes proches des transports, les EHPAD proches des hôpitaux…

Le foncier

Le foncier étant de plus en plus rare, le prix de l’emplacement doit être étudié avec précision par les gestionnaires afin d’assurer la rentabilité globale d’un projet.

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Attention aux prix parfois élevés

Le prix immobilier est parfois surévalué comme dans tout investissement immobilier neuf. Effectivement, les prix pratiqués sont dans certains cas très élevés et ne sont pas justifiés même si les constructions sont neuves et respectent les dernières normes environnementales.

LISTE DES GESTIONNAIRES LMNP NEUF

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Attention à l’occupation de la résidence

Contrairement à une résidence déjà en exploitation où le taux d’occupation peut être connu par l’investisseur afin de l’aider dans sa prise de décision, lors d’un achat neuf, une incertitude quant à l’occupation existe.

Seul le secteur de l’EHPAD garantit  un taux d’occupation élevé de par le contrôle de l’Etat sur le marché. Ce nombre d’agrément limité permet à l’investisseur de s’assurer une résidence pérenne.

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Les points clés à étudier pour un investissement LMNP NEUF

En LMNP Neuf il convient d’apporter une attention particulière au gestionnaire. Que ce soit en résidence étudiante, en résidence sénior, en EHPAD ou en résidence de tourisme, le gestionnaire est la pierre angulaire d’un investissement en LMNP neuf. C’est lui qui gère la résidence et qui verse les loyers aux investisseurs, c’est lui qui s’occupe de gérer la résidence et s’assure de son bon fonctionnement.

La répartition des charges locatives est à prendre en compte avant un investissement en LMNP Neuf. Il convient d’apporter une attention particulière aux travaux, aux taxes et aux remises aux normes. Les charges et leur répartition sont indiquées avec précision dans le bail commercial.

Comme tout investissement, le rendement est important lors d’un achat en LMNP neuf. Il est en général plus bas qu’en LMNP ancien. En LMNP Neuf le rendement est compris entre 3% et 5%. Le LMNP neuf profite de frais de notaire réduit qui permet de nuancer le rendement facial plus bas.

Que ce soit en LMNP neuf et LMNP ancien, les articles 606 et 605 du Code Civil sont à étudier en détail avant un investissement. L’article 606 concerne les gros travaux (structure de l’immeuble, toit…) alors que l’article 605 concerne les petits travaux et les normes. Il convient de bien regarder dans le bail qui doit s’acquitter de ces charges.

En LMNP Neuf le bail est forcement neuf. Il convient de regarder sa durée. En général, la durée est de 9 à 12 ans. Dans le bail sont également présents tous les éléments contractuels qui définissent l’engagement du gestionnaire envers l’investisseur et vice-versa (charges, droits…)

Cela peut paraître logique, mais l’emplacement est un facteur-clé de la réussite d’un investissement en LMNP neuf. En EHPAD un peu moins, mais lors d’un investissement résidence senior, de tourisme ou étudiante, c’est le point clé à regarder avant d’investir. Nos spécialistes de la gestion de patrimoine sont à votre disposition pour vous accompagner.

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Les tops marché du LMNP NEUF

Les EHPAD dans le neuf sont des perles rares aujourd’hui. En effet, l’état ne donne plus d’agrément, il n’y a donc quasiment plus de nouvelles résidences sur le marché. Ce marché est très solide avec des perspectives très long terme.
Le marché des résidences étudiantes est ancré sur le territoire depuis plusieurs années et surtout il est en croissance. Les municipalités des villes étudiantes n’arrivent pas à répondre aux besoins du marché.
Le marché de la résidence de tourisme est ultra diversifié. La France offre effectivement une attractivité nationale et internationale qui permet au marché des résidences de tourisme d’être solide.

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L’investissement à crédit en LMNP NEUF

Ceux qui achètent un bien neuf à crédit vont tout d’abord signer des documents de réservation. Une fois avoir reçu l’exemplaire du contrat de réservation contresigné du gestionnaire, la réservation est entérinée sous condition suspensive d’obtention de financement. Lorsque l’investisseur a obtenu ce financement, il signe son offre de prêt. Dans cette offre de prêt, les fonds seront débloqués par tranches en fonction des différentes étapes d’achèvement des travaux (mise hors d’eau, achèvement des fondations, etc…)

Objectif

Réduction d’impôt

Régime adapté

LMNP Censi-Bouvard

Objectif alternatif

Préparation de retraite et constitution de revenus complémentaires à terme.

Régime adapté

LMNP Classique

Dans les deux cas, la sécurité locative permet de bénéficier de manière certaine de l’effet de levier du crédit en empruntant à des taux inférieurs à la rentabilité locative garantie par le bail commercial. De plus, la déduction des intérêts d’emprunt rallonge la durée pendant laquelle les loyers sont nets de fiscalité.

L’investissement en résidence de services à crédit est actuellement la manière la plus sécurisé de s’assurer une retraite pertinente en bénéficiant des conditions de financement actuellement particulièrement avantageux.

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