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Foire aux questions

Réponses aux questions fréquemment posées relatives à l’EHPAD

Questions fréquemment posées

L’EHPAD, établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes est une maison de retraite pour le 3ème et le 4ème âge nécessitant une assistance journalière permanente. L’EHPAD est constitué de plusieurs chambres médicalisées permettant de répondre aux besoins de cette dépendance. Ce marché est aujourd’hui en pleine croissance du fait d’une demande en constante augmentation..

L’effort d’épargne est faible pour ce type d’opération car vous générez des loyers qui remboursent une partie de votre emprunt. De plus l’état vous aide grâce à la défiscalisation offerte en EHPAD . Pour finir, ce type d’investissement ne génère quasiment aucun impôts car vous pouvez amortir les charges.

Dans le cas de l’acquisition d’un EHPAD neuf, la TVA est récupérée. Cependant, même si ce remboursement de TVA est immédiat, il ne sera définitif qu’au bout de 20 ans.

Par ailleurs, si l’EHPAD est revendu avant la période amortissement de la TVA et que le bail court toujours alors aucune TVA n’est à rembourser.

Quand vous investissez en immobilier locatif il est toujours plus pertinent de passer par un emprunt, car celui-ci est remboursé en partie par les loyers que vous générez mais surtout car grâce à l’emprunt, l’opération va générer un effet de levier plus important.

Tout d’abord ce placement est encadré par l’état, de plus le secteur est porteur, et les loyers que vous touchez sont garantis.

La définition de ce lot se trouve dans l’article R III1 à R III17 du Code de l’habitation et de la construction relatif aux meublés. Cela comprend donc les surfaces correspondant à la chambre, la salle de bain, ainsi que les millièmes des parties communes (sont exclus les bureaux, salon de coiffure, infirmerie, et la salle de kinésithérapie), et les équipements que ces surfaces impliquent.

Le LMNP est le régime classique qui permet d’amortir la valeur du bien. Le LMNP Censi-Bouvard est le régime qui permet d’obtenir une déduction fiscale. Depuis le début de l’année 2014 la réduction d’impôts est de 11 %. Vous ne pouvez pas cumuler les deux régimes mais il est possible de changer de régime après 9 ans de détention quand vous optez pour le Censi-Bouvard à l’achat.

Les charges à payer se limitent à la taxe foncière et aux frais liés à la comptabilité. De plus, ces derniers sont bien plus faibles qu’en immobilier classique (de 6% contre 20% à 35%). Tout le reste est à la charge du locataire que ce soit la remise aux normes, l’entretient, les assurances, charge d’exploitation...

Il existe un marché de la revente aux investisseurs, aux gestionnaires, et aux particuliers. En effet, l’augmentation des loyers revalorise la valeur des chambres en EHPAD, et en font ainsi des biens prisés par les investisseurs. De plus, certains gestionnaires souhaitent racheter les chambres EHPAD en fin de bail au prix d’acquisition.

Le marché des résidences de services médicalisées EHPAD est sans doute un des seuls secteurs ou l’on peut avoir une vision aussi lointaine. En effet avec le vieillissement de la population le marché est visible sur un horizon à 40 ans voir 50 ans.

L'accès au loueur meublé professionnel (LMP) est possible si vous générez au moins 23 000 euros de recette locative par an.

Les sociétés d’exploitation témoignent actuellement d’une excellente santé financière. Les besoins dans ce secteur sont grandissants et le savoir faire des exploitants maîtrises ce qui rend extrêmement faible les risques de faillite. Les problématiques que pourraient rencontrer un EHPAD sont liées aux éventuels problèmes de maltraitances ou de fermeture pour cause de légionellose.