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Neuilly-sur-Seine

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Définition LMNP

La Location Meublée Non Professionnelle offre la possibilité d’investir dans l’immobilier dans le but de louer le bien en question, tout en minimisant au maximum la fiscalité habituellement lourde.

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définition lmnp

Location Meublée Non Professionnelle

La Location Meublée Non Professionnelle est un régime fiscal français qui permet de mettre en location un bien immobilier et de bénéficier d’avantages fiscaux (fiscalité neutre, réduction d’impôt, récupération de la TVA) à la condition de meubler le bien en question avant de le louer. Afin de bénéficier de ces avantages, le propriétaire doit donc aménager celui-ci de manière à permettre aux futurs locataires d’y vivre en ayant simplement à apporter leurs effets personnels.

FISCALITE

Les avantages fiscaux du LMNP

Régime Réel

Le principal avantage fiscal de la location meublée réside dans la possibilité d’amortir comptablement l’ensemble de la valeur du bien (excepté le terrain). La conséquence fiscale pour l’investisseur est que les loyers perçus sont alors net d’impôt.

Micro BIC

Pour les investisseurs qui ne souhaitent pas avoir à tenir la comptabilité liée à l’amortissement de leur bien, il est alors possible de réduire de 50% le montant des loyers pris en compte dans le calcul de l’impôt

Censi-Bouvard

Lors d’un investissement en LMNP sur une résidence de services neuve (EHPAD, résidence senior ou étudiante, Résidence de tourisme) une réduction de 11% sur la valeur du bien est alors offerte à l’investisseur

Récupération de la TVA

Comme pour la réduction d’impôt Censi-Bouvard, cet avantage fiscal est réservé aux résidences de services neuves et consiste en la récupération de la TVA afin de payer le bien en question HT.

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La Location Meublée Non professionnelle est un dispositif fiscal particulièrement attractif mais nécessitant certaines connaissances afin notamment de selectionner au mieux :
  • le régime fiscal (Régime Réel, Micro-BIC, Censi-Bouvard)
  • la méthode d’investissement (comptant, à crédit)
  • la catégorie d’investissement (OPCI, Résidences de services, Colocation)
  • le bien ou l’OPCI

Notre équipe de conseillers en Gestion de Patrimoine, Experts Comptables, Notaires, Courtiers en Financement, Gestionnaires immobiliers, est à votre disposition durant toutes les étapes de votre acquistion en Location Meublée Non Professionnelle.

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Comparer
le LMP et LMNP

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’obtient dès lors que le propriétaire du bien loué met à disposition du locataire l’ensemble des meubles nécessaires afin que ce dernier n’ait plus qu’à poser ses valises. Certains investisseurs réalisent plusieurs investissements et vont alors à un moment changer de statut . Ils ne seront plus considérés comme des LMNP mais comme des Loueurs Meublés Professionnels (LMP). La première condition est de dépasser le montant de 23 000 euros de recettes TTC par an. Les recettes doivent également être supérieurs au total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

LMNP

Avantages et Inconvénients

LMNP Avantages et Inconvénients

Accessible dès le premier euro investi
Obligations réglementaires très faibles
Fiscalité sur les plus-values des particuliers. La plus-value est ainsi calculée sans tenir compte de l’amortissement réalisé sur le bien
Biens détenus en LMNP sont imposés à l’IFI
Impossibilité de reporter sur l’ensemble des revenus un déficit

LMP

Avantages et Inconvénients

LMP Avantages et Inconvénients

Déficit de l’année est imputable sur l’ensemble des revenus (report possible durant 6 ans)
Biens détenus en LMP sont exonérés d’IFI
Droits de succession sont optimisés
Obligations réglementaires lourdes
Fiscalité sur les plus-values des professionnels. La plus-value est calculée en retirant de la valeur d’achat, l’amortissement comptable réalisé. Dans ces conditions, la plus-value peut dans certains cas être nettement plus importante.

Comment investir en LMNP

Les 3 catégories d’investissement

OPCI LMNP

Les OPCI LMNP sont aussi appelées Fonds d’investissement en Location Meublée (OPCI FILM). Elles permettent aux particuliers de bénéficier de la fiscalité du LMNP en devenant propriétaires de parts d’OPCI investies sur le secteur des résidences de services tout en profitant des avantages de la pierre-papier :
- mutulisation du risque
- aucune gestion
- accessible dès 1 000 euros

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Résidence de services

Il s’agit de complexes immobiliers proposant des logements collectifs. Elles offrent à leurs occupants un socle commun de services (accueil, lingerie, entretien et nettoyage, petit-déjeuner) ainsi que des services spécifiques en fonction de la nature de la résidence services :
- EHPAD ou Résidence Senior
- Résidence Étudiante
- Résidence de Tourisme



Colocation

L’investissement en Colocation répond à un besoin de plus en plus important : le logement des étudiants et des jeunes actifs. Il s’agit de biens (Maison ou Appartement) composés de plusieurs chambres. Chaque chambre est occupée par un étudiant ou un jeune actif. L’intérêt pour l’investisseur réside dans la mutualisation du risque et l’optimisation de la rentabilité locative globale.

 


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  • Le secteur des personnes âgées
  • Le secteur des étudiants
  • Le secteur du tourisme

Le secteur des personnes âgées

La population des personnes âgées de plus de 80 ans sera multiplié par 2 dans les 20 prochaines années.

Les résidences seniors permettent aux occupants de conserver un lien social avec les membres de la résidence tout en offrant des soins de première nécessité.

Les EHPAD sont eux équipés de l’ensemble des soins médicaux nécessaires afin de faire face à la dépendance.

Il est possible d’investir en résidences seniors ou en EHPAD grâce aux résidences de services ou bien aux OPCI. Ce type d’investissement permet de réduire le risque locatif compte tenu de la demande en constante augmentation de logements adaptés aux personnes âgées.
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Résidence étudiante

Les résidences étudiantes sont des ensembles immobiliers qui permettent à des étudiants de se loger durant leurs études. Il s’agit d’appartements indépendants entièrement meublés d’environ 20 m2 avec coin-cuisine et salle de bain. Ces résidences sont situées en cœur de ville ou proche de réseaux de transports à proximité d’universités, d’écoles de commerce ou d’ingénieurs. Selon les résidences, des services compris ou à la carte sont proposés comme la laverie, une salle de sport, de la restauration… Il y a aujourd’hui un manque important de logement pour les étudiants en France.

L’investisseur signe un bail commercial avec un gestionnaire qui lui garantit un loyer versé tous les trimestres.

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Résidence de tourisme

Les résidences de tourisme sont des établissements destinés à l’accueil de vacanciers dans des zones touristiques (mer, campagne, montagne…). Ces résidences sont équipées et meublées pour permettre aux vacanciers de profiter de tout le confort. Plus d’un quart de l’hébergement touristique en France est composé de résidences de tourismes. La France étant la première destination touristique du monde, ce type de résidence permet à l’investisseur de profiter d’un marché porteur.

Un bail commercial est signé entre un gestionnaire et l’investisseur avec un loyer garanti. L’investisseur profite des avantages du LMNP en terme de gestion et de fiscalité attractive.