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Type de Résidence | LMNP Ancien

LMNP Ancien

  • Deux scénarios d’acquisition existent :
  • le nouvel acheteur rachète le bail initial avec un nombre d’années restants à courir
  • le LMNP ancien est revendu avec un nouveau bail commercial plein

Le LMNP ancien ou LMNP d’occasion

Il concerne tout bien ayant été à l’origine vendu NEUF pour lequel l’investisseur initial a eu le choix entre bénéficier de la réduction d’impôt de 11% du montant d’investissement (voir plus selon l’année d’acquisition) et le régime LMNP Classique (amortissement comptable) puis revendu par l’acheteur initial.

Si l’avantage fiscal Censi-Bouvard reste exclusivement et définitivement attaché au premier acquéreur, l’investissement en LMNP ancien présente pour le repreneur bien d’autres avantages.
Les biens d’occasion sont déjà livrés et un gestionnaire en assure l’exploitation.

Seules des opportunités en nombre limité existent (les reventes de biens meublés sont marginales au regard du nombre de biens existants). Cette rareté fait du LMNP ancien un marché attractif et prisé des investisseurs.

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LMNP Ancien

Un marché pour investisseur

Avec des spécificités à prendre en compte

Pourquoi faire appel à un professionnel ?

C’est un marché aux règles spécifiques (fiscales, juridiques, comptables, questions autour de la TVA) pour lequel l’intervention d’un professionnel spécialisé est nécessaire. Ce dernier va, en collaboration avec le notaire, sécuriser le transfert de propriété entre les deux parties (vendeur et acheteur) en veillant au strict respect de ces règles. Face à l’effondrement des fonds euros et à leur liquidité de moins en moins évidente (loi Sapin 2), le LMNP ancien représente une alternative attractive afin d’obtenir des revenus garantis net de fiscalité sans avoir à s’occuper de la gestion du bien. Le rendement moyen net de fiscalité et de gestion pour les investisseurs oscillera selon le secteur choisi (EHPADétudiantsseniors, tourisme) entre 3 et 4%.

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LMNP Ancien

Les points fort de ce type d’investissement immobilier

  • Une fiscalité neutre grâce à l’amortissement comptable des revenus BIC
  • Aucun souci de gestion
  • Une rentabilité locative pertinente
  • Un marché porteur sur du très long terme

Montants d’investissement et des rentabilités intéressantes

Le LMNP ancien présente des prix d’acquisition inférieurs à ceux du neuf (entre 10% et 20% en moyenne). En parallèle, compte tenu des revalorisations successives des loyers (prévues par le bail commercial) les rentabilité dans l’ancien sont souvent plus intéressantes (entre 4.6% et 5.2% en moyenne).

Des loyers perçus par l’investisseur dès le lendemain du passage chez le notaire

Investir en LMNP ancien, c’est acheter un bien déjà livré dont la gestion est en cours. L’investisseur percevra ainsi des loyers immédiatement versés par le gestionnaire et connaitra précisément les charges à verser en se référant aux années précédentes de l’exploitation.

LMNP Ancien

Le LMNP ancien présente de nombreux avantages

LMNP Ancien

L’importance de l’emplacement sur le marché du LMNP ancien

La localisation

L’investisseur qui souhaite acquérir un bien meublé sur le marché de la revente peut bénéficier d’emplacements avantageux.

Le gestionnaire

Les résidences répondent dès l’origine aux exigences fixées par le gestionnaire afin d’en assurer la meilleure exploitation possible et donc le meilleur taux de remplissage.

Les transports

Proche des universités et des transports en commun pour les résidences étudiantes, proche des centres villes pour les résidences affaires ou les résidences seniors…

Le foncier

Avec la raréfaction des terrains à bâtir et le prix élevé au m2, la tendance actuelle est, pour les grandes villes, à la construction et au développement des zones périphériques.

LMNP ANCIEN

Les frais de notaires

Les frais d’acquisition sont ceux opérés sur le marché immobilier ancien. Par rapport aux frais de notaire réduits du neuf, les frais de notaire sont deux fois plus élevés (7 à 8% du montant d’acquisition en moyenne).

Il convient donc de bien prendre en compte ce poste de dépense avant votre investissement en LMNP Ancien.

LISTE DES GESTIONNAIRES LMNP ANCIEN

LMNP ANCIEN

Les travaux en LMNP ancien

Comme tout bien immobilier, un LMNP ancien est à l’épreuve du temps et des travaux seront à prévoir en cours de possession du bien en question.

C’est pour cette raison, qu’étudier la réparation des charges déterminées dans le bail commercial est encore plus important sur le marché de l’ancien que sur le marché du neuf.

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Les points importants à regarder avant d’investir en
LMNP ANCIEN

Il s’agit sans aucun doute d’un des points les plus importants à étudier lors d’un investissement en LMNP Ancien. Le gestionnaire est l’acteur clé de ce type d’investissement. C’est lui qui gère la résidence pour l’investisseur. C’est lui qui garantit les loyers versés à l’investisseur. En EHPAD par exemple, le gestionnaire est encore plus important que l’emplacement.

Il convient de bien étudier la répartition des charges lors d’un investissement en LMNP ancien. Les charges peuvent être supportées par l’investisseur ou par le gestionnaire (entretien, remises aux normes, travaux, taxes…). Il faut bien se renseigner en amont sur la répartition de ces charges. Pour ce faire, nos conseillers spécialisés vous accompagnent pour cette étude.

La finalité d’un investissement c’est le rendement. Il est donc important de prendre en considération le revenu que va générer un investissement en LMNP ancien. Les rendements sont contractualisés avec le bail commercial signé entre l’investisseur et le gestionnaire. Ils sont en général compris entre 3,5% et 6% en LMNP ancien et vont dépendre du type de résidence et de leur qualité.

Ces deux articles du Code civil correspondent aux gros travaux, aux travaux de rénovation et d’entretien et aux remises aux normes. Il convient de regarder dans le bail commercial qui les prend à sa charge. Généralement l’article 606, qui correspond aux gros travaux, est supporté par l’investisseur et l’article 605, qui correspond aux remises aux normes et petits travaux est supporté par le gestionnaire.

Un bail commercial est signé entre l’investisseur et le gestionnaire lors d’un investissement en LMNP ancien. Il convient d’apporter une attention particulière à la durée du bail. Plus la durée du bail restant à courir est importante mieux c’est pour l’investisseur. Un bail commercial en LMNP ancien est d’une durée de 9 à 12 ans.

Comme tout investissement immobilier, il convient d’apporter une attention particulière à l’emplacement lors d’un investissement en LMNP ancien. Lors d’investissement en résidence étudiante et en résidence de tourisme, l’emplacement est le point clé à étudier avant d’investir pour assurer la pérennité de l’investissement sur le long terme.

LMNP ANCIEN

Les principaux marchés

L’investissement en EHPAD est une valeur sûre du marché depuis de nombreuses années et c’est bien parti pour durer. Les besoins sur ce type de résidence pour personnes âgées dépendantes explosent à cause de la génération du baby-boom qui arrive dans des situations de dépendance. De plus, on assiste à un effet rareté sur ce marché, car l’État ne donne quasiment plus d’agrément pour la construction de nouvelles résidences.
Investir en Résidence Étudiante c’est profiter d’un marché solide et durable. Les besoins en logement pour étudiants sont un vrai problème dans la plupart des villes étudiantes. Le nombre d’étudiants est en constante croissance, nous avons donc une vision très long terme sur ce marché.
Le marché du tourisme en France est un des plus dynamiques du monde. La France est un pays reconnu dans le monde entier avec tout type de tourisme (ville, campagne, montagne, mer…). Le flux touristique important est à la fois national et international, ce qui rend ce marché diversifié et solide.

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