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Investir en colocation

Investir en colocation

Colocation en LMNP

Combiner fiscalité avantageuse et mutualisation du risque locatif

Réaliser un investissement en colocation meublée permet d’optimiser le couple Rendement/Risque de son investissement immobilier.

En louant meublé, la fiscalité sur les loyers perçus est nettement plus faible que lors d’une location nue, grâce à la possibilité d’amortir comptablement la valeur du bien. La rentabilité nette d’impôt s’en trouve donc renforcée.

Louer son investissement en colocation plutôt qu’à une seule famille, offre plusieurs sources de revenus locatifs au propriétaire. De ce fait, le risque locatif est mutualisé. Par exemple, un appartement de 4 chambres loué en colocation, diversifie sur 4 locataires la perception des loyers. Outre cette mutualisation, louer en colocation offre souvent une rentabilité locative globale supérieure pour le propriétaire du bien.

Investir en colocation

Les objectifs patrimoniaux d’un investissement en colocation

Investir en colocation est une réponse adaptée à différents objectifs patrimoniaux. Il convient de bien choisir la stratégie d’investissement en fonction de l’objectif recherché.

En investissant des liquidités disponibles, la colocation permet une perception de plusieurs loyers non fiscalisés.

En investissant à crédit avec une durée de financement correspondant au moment du départ en retraite, l’investisseur percevra un complément de revenus afin de compenser la baisse de revenus liés à son départ en retraite.

Grâce à l’effet de levier du crédit permis par les taux actuellement bas et la rentabilité élevée d’une colocation, les loyers perçus remboursent la quasi-totalité de la mensualité de crédit. Avec un effort de trésorerie maitrisé, il est possible de se créer un capital immobilier.

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Comment investir en colocation?

Tout propriétaire d’un bien immobilier composé de plusieurs chambres ayants chacune un accès indépendant, a théoriquement la possibilité de transformer son bien immobilier en une colocation louée meublée. Cependant, la fiscalité du LMNP ainsi que le principe de colocation nécessitent des compétences précises. Le rôle de notre équipe de professionnels est de vous accompagner dans les différentes étapes de votre projet de collocation.

Nos partenaires vous proposent un investissement clé en main :

  • Les biens immobiliers sélectionnés sont ciblés en fonction de leur potentiel à être louer efficacement en colocation (ville étudiante et dynamique, proximité des transports en commun, possibilité technique du bien de répondre aux exigences de la colocation).
  • Estimation des travaux de rénovation et d’aménagement du bien. Une fois validé par l’investisseur, les travaux sont menés à bien pour le compte du client afin d’optimiser la colocation à venir. L’aménagement du mobilier est également pris en charge.
  • La gestion courante est organisée par des professionnels. Le propriétaire délègue ainsi le choix et le remplacement des locataires. Il est accompagné dans la sélection du type de bail de colocation le plus adapté.

Investir en colocation

Bien choisir le bail de location lors d’un investissement en colocation

Une colocation nécessite plus que tout autre mode d’investissement immobilier, la selection du bail adapté aux objectifs du propriétaire. Il existe deux types de baux en colocation qui offrent chacun leurs avantages.

Comme son nom l’indique, un seul bail est signé entre l’ensemble des colocataires et le propriétaire. Ils sont solidaires sur toutes les dégradations à l’intérieur du bien.

En ce qui concerne la perception des loyers, certains baux uniques permettent au propriétaire de se retourner vers le garant afin que ce dernier lui paye les impayés alors que d’autres baux uniques limitent le principe de solidarité aux dégradations.

Un des avantages du bail unique est qu’il est moins chronophage en terme de gestion que le bail individuel.

Chaque colocataire signe un bail avec le propriétaire. Le gros avantage de ce type de bail est la facilité à trouver des colocataires par rapport à un bail unique. Le bail individuel permet en effet une baisse de la vacance locative. En revanche, le bail individuel n’est pas permis par tous les règlements de copropriété. Attention à bien veiller à vérifier le règlement de copropriété avant de finaliser son investissement.

Chaque bail présente des avantages et des inconvénients. Le choix du bail dépend fortement de la gestion du bien. En effet, si vous vous occupez vous-même de la gestion, le bail individuel est trop lourd et complexe à gérer dans le temps. En revanche, dans les investissements clés en main que nos partenaires proposent, le bail individuel est très intéressant car il optimise le rendement perçu en réduisant la carence locative.

Investir en colocation

Critères de selection

  • Emplacement
  • Rentabilité
  • Taille
  • Prix

Emplacement

L’emplacement lors d’un investissement en colocation est un critère de selection fondamental. Il est notamment préférable d’être proche des commerces et des transports en commun. La proximité des transports en commun est encore plus essentielle en vue de louer à des étudiants ou jeunes actifs. De plus, l’emplacement à proximité immédiate des différentes écoles et universités sera un atout non négligeable afin de s’assurer de trouver facilement ses colocataires. Enfin, toutes les villes ne sont pas adaptées à la colocation. Les villes à privilégier sont celles où il y a un nombre important d’étudiants, jeunes actifs et où les loyers proposés pour des locations classiques sont trop élevés.

Rentabilité

La rentabilité d’un investissement est souvent le critère principal de sélection des investisseurs. Les villes où le prix au m2 est le plus faible, sont celles qui offriront la rentabilité locative la plus élevée. En revanche, ce n’est pas forcément celles, où la revalorisation foncière sera la plus élevée.

Dans un bien donné, plus le nombre de chambres et de salles de bains possibles sera important, plus la rentabilité locative de la colocation sera forte.

Dans une même ville, il sera possible de privilégier l’aspect patrimonial en choisissant un emplacement de cœur de ville ou bien de privilégier la rentabilité locative en s’excentrant un peu plus.

Taille

La taille d’un investissement en colocation est peut-être plus importante à prendre en compte que pour un investissement immobilier classique. Tout d’abord, une colocation implique par nature un minimum de 2 chambres distinctes et indépendantes l’une par rapport à l’autre.

De plus, une colocation optimisée nécessite souvent une salle de bain par chambre louée. Dans ces conditions, investir sur des biens de 3 ou 4 chambres maximum (avec autant de salles de bain) laisse facilement la possibilité de revenir à une location classique ou même une récupération à usage personnelle. En revanche, investir sur de grandes collocations de plus de 5 chambres et 5 salles de bains implique des travaux tels, que le bien sera presque exclusivement destiné à une colocation.

Prix

Le prix d’acquisition d’un bien destiné à la colocation est un paramètre important à analyser afin de pouvoir déterminer la performance globale de l’investissement. Investir dans une colocation impose souvent des travaux d’aménagement conséquents pour que le bien respecte les spécificités d’une colocation. Il faut par exemple souvent créer des salles de bains supplémentaires.

En plus des travaux, les dépenses liées au mobilier mis à disposition des occupants, viennent s’ajouter au coût global de l’opération. Ces dépenses qui permettent d’améliorer la rentabilité locative du bien en question, imposent une certaine durée de détention minimum avant de revendre son bien loué en colocation.

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