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Type de Résidence | le marché de l'EHPAD

Résidence

EHPAD

  • Le Chiffre

Les personnes âgées de plus de 85 ans vont être multiplié par 4 entre 2007 et 2060.

Définition de l'EHPAD

Les EHPAD sont une réponse à la perte d’autonomie,

Définie comme le besoin d’être aidé afin d’accomplir les actes essentiels de la vie quotidienne ou bien la nécessité d’une surveillance régulière, la dépendance peut survenir à tout moment. Avec l’âge, la probabilité d’entrer en état de dépendance est plus importante avec une rupture nette qui s’opère entre 80 et 85 ans.

Les études les plus récentes font ainsi apparaître en moyenne des besoins de création d’environ 10 000 nouvelles places par an pour les prochaines décennies. Un investissement sécurisé par un marché très lisible.

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Les spécificités

Un besoin de secteur privé

Face à la situation des comptes publics, la collectivité sollicite de plus en plus le secteur privé afin d’assurer le financement de nouveaux établissements pour essayer de répondre à cette demande croissante et prévisible. Les capacités d’accueil des maisons de retraite augmentent plus rapidement que l’ensemble du secteur. L’engagement du secteur privé est en effet indispensable afin de résorber le déficit en structures d’accueil. Chaque établissement doit répondre à des normes précises et évolutives définies notamment par les conventions tripartites.

Une offre règlementée

Le nombre de chambres en EHPAD reste très inférieur aux besoins, notamment compte tenu d’une réglementation très stricte. La spécificité de ce marché est le numérus clausus instauré par les pouvoirs publics. Ainsi, l’ouverture de tout nouvel établissement nécessite au préalable la mise en place d’une convention tripartite et la délivrance d’un agrément donné uniquement par l’état.

Une demande exponentielle

Les évolutions démographiques sont à l’origine d’une demande exponentielle. Les résidents constituent par ailleurs un public particulier puisqu’ils n’ont en raison de leur situation de dépendance aucun autre choix que le départ du domicile, et l’entrée en établissement spécialisé. L’EHPAD s’impose comme l’unique solution face à cette perte importante d’autonomie, parfois couplée à des pathologies lourdes. Intégrer un EHPAD ne dépend pas d’un libre choix mais d’une contrainte inéluctable.

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L’EHPAD est le secteur des 4 types de résidences de services à proposer les rentabilités les plus élevées ( moyenne de 4,4% sur le marché du neuf et la répartition des charges la plus avantageuse ( article 605 et 606 à la charge du gestionnaire). Deux inconvénients existent cependant. Les budgets sont plus élevés, il est ainsi presque impossible de trouver de trouver des EHPAD de gestionnaires de qualité à des budgets inférieurs à 100 000 euros. Or, la qualité du gestionnaire est primordiale en EHPAD. Enfin, le marché n’est pas très large et la disponibilité des lots sur le marché et de l’ancien évolue au quotidien.

Un marché qui bouge

Besoins du secteur

Personnes indépendantes
1 400 000 100%
Places en EHPAD
920 000 65.71%

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Réussir son investissement

Points clés à étudier afin de réussir son investissement en EHPAD

  • Solidité financière du gestionnaire.
  • Qualité du bail commercial : signature avec la maison mère ou non ?
  • Rentabilité locative : revalorisation locative ; répartition des charges ( article 606).
  • Montant de la seule charge imputée à l’investisseur : la taxe foncière.
Investir en EHPAD permet à l’investisseur d’encaisser des revenus garantis par un bail commercial sans aucun souci de gestion.

Grâce à l’amortissement, la fiscalité est complètement neutre durant une vingtaine d’années. Ce mécanisme est possible avec le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) qui permet d’amortir comptablement son investissement.

Un placement sécurisé et rentable, avec une fiscalité allégée

Investir en EHPAD présente de nombreux avantages

Le rendement est garanti en EHPAD, l’investissement est donc sécurisé. L’investisseur perçoit une rente trimestrielle sur la base d’un rendement défini par le bail commercial signé avec le gestionnaire.

Investir en EHPAD c’est investir en immobilier, dans la pierre. L’investissement en immobilier contrairement aux produits financiers connait très peu de fluctuations négatives.

Investir en EHPAD permet de générer une rentabilité élevée par rapport au faible risque pris d’autant que la gestion est déléguée à un gestionnaire qui s’occupe de tout.

Investissement

Sécurité

Immobilier

Valeur refuge

Rentabilité

Locative élevée

Bail commercial

Lors d’un investissement en résidence EHPAD, un bail commercial est signé entre l’investisseur et le gestionnaire. Ce bail permet de garantir le loyer et de définir les conditions de location.

Marché porteur

Le marché de la dépendance est un marché en pleine expansion. Les besoins sont importants et vont continuer d’augmenter dans les années à venir avec la génération du baby boom.

Fiscalité LMNP

Grâce au mécanisme d’amortissement comptable, en LMNP classique les loyers ne génèrent pas de fiscalité. Les revenus BIC générés vont s’annuler avec cet amortissement.

Investissement éthique

Investir en EHPAD permet de répondre à un besoin national. L’Etat n’a plus les moyens de traiter seul le problème de la dépendance. Investir en EHPAD permet d’aider un plus grand nombre de personnes.

Le gestionnaire en EHPAD

Un rôle clé

Les gestionnaires en EHPAD sont très importants. En immobilier « classique », le maitre mot est l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. En résidence EHPAD, c’est plutôt, le gestionnaire, le gestionnaire, le gestionnaire.

Il est important d’étudier l’historique d’un gestionnaire, sa solidité financière, la structure de son capital, sa taille… Nos spécialistes sont là pour ça.

LISTE DES GESTIONNAIRES

EHPAD

Les meilleurs gestionnaires

Né de la fusion entre Korian et Medica, il s’agit du groupe numéro 1 en Europe dans le secteur des EHPAD. Korian / Medica intervient aussi dans les résidences pour séniors et dans les soins à domicile. Le groupe compte plus de 850 établissements en France, Allemagne, Italie et Belgique. Les EHPAD représentent 660 établissements.
Le groupe a été créé en 1989. Il se partage le leadership du secteur de la dépendance avec le groupe Korian/Medica. En France, le groupe représente 354 établissements EHPAD et résidences services SSR et psychiatriques. Le deuxième marché est l’Allemagne avec 180 établissements. Orpéa est aussi présent dans une dizaine de pays européens et aussi au Brésil et en Chine.
Le groupe Domus Vi est le numéro 3 de l’EHPAD en France. Domus Vi intervient aussi dans le secteur de la résidence sénior. Les EHPAD représentent plus de 300 EHPAD en France, 15 résidences séniors et 18 cliniques spécialisées en psychiatrie. Le groupe est aussi présent dans plusieurs pays européens comme l’Espagne et le Portugal et également en Chine.

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Questions fréquentes sur les EHPAD

Investir dans une résidence EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) est la meilleure manière de sécuriser le potentiel et la demande du marché d’un investissement locatif. En effet, la population des personnes âgées dépendantes va connaître une augmentation substantielle dans les décennies à venir comme l’attestent les projections de l’INSEE.

Selon une étude, leur nombre aura été multiplié par deux d’ici 2040. Notre pays accuse un déficit profond entre l’offre de logements dédiés actuellement disponibles et cette demande exponentielle. Dans ces conditions, investir en EHPAD est le meilleur moyen de sécuriser son investissant tout en bénéficiant des avantages fiscaux de la location meublée (LMNP Classique, Censi-Bouvard, Micro BIC) et de loyers garantis par le bail commercial signé avec le gestionnaire.

Il est possible d’investir de différentes manières en EHPAD selon l’objectif patrimonial recherché. Tout d’abord, il convient de distinguer l’investissement en cash de l’investissement à crédit.

En cash, l’objectif est la perception de revenus complémentaires ; solution privilégiée par nos clients proches ou déjà à la retraite et recherchant des revenus complémentaires stables et nets d’impôts.
A crédit, l’objectif est la création de capital et de préparation de retraite au terme du crédit. Les conditions de financement actuelles et la déduction des intérêts d’emprunt permettent d’obtenir des rentabilités supérieures à un investissement en cash.

Ensuite, deux régimes fiscaux sont à dissocier.

La vente d’un investissement immobilier locatif est un point important à étudier même avant d’acquérir un bien quel qu’il soit. Le bien en question est-il facile à revendre?A quel prix?

Les EHPAD sont des biens très liquides car recherchés par les personnes à la recherche de revenus complémentaires immédiats. Le prix de revente est souvent très proche du prix d’achat. Ce n’est donc pas un marché sur lequel de grosses plus-values sont à espérer.
Trois réseaux de vente existent:

  • le gestionnaire peut racheter le bien à l’investisseur dans certains cas
  • le marché libre: le revendeur met en vente son EHPAD sur des sites immobiliers ou de vente généralistes
  • les revendeurs spécialisés: ce sont des organismes dont le LMNP en résidences de services est le coeur de métier. Ils confrontent ainsi au quotidien des acheteurs et revendeurs potentiels. C’est en passant par ces organismes que la revente sera optimisée tant d’un point de vue délai que d’un point de vue prix de cession.

Il existe trois régimes principaux d’investissement en EHPAD. Le premier est le régime du Censi-Bouvard (réduction d’impôt de 11% sur la somme investie) et correspondra à un objectif de réduction d’impôt. Le schéma optimum est alors l’achat à crédit avec une revente à l’issue de la 9ème année. Le second est de loin le régime le plus fréquent. Il s’agit du régime LMNP classique où l’investisseur peut amortir comptablement la valeur du bien (hors terrain) afin d’annuler ses revenus BIC. Dans ces conditions, les loyers perçus sont nets de fiscalité. C’est notamment le régime répondant à une volonté de rentes défiscalisées.

Enfin, le régime micro BIC permet un abattement de 50% sur les revenus de nature BIC et peut notamment être intéressant pour un investisseur recherchant des revenus complémentaires après avoir bénéficié du régime Censi-Bouvard.

Avec ses loyers garantis versés trimestriellement et nets de fiscalité, l’investissement en EHPAD est le produit de rente par excellence. En effet, la particularité du bail commercial en EHPAD par rapport aux autres résidences de services est que la répartition des charges est plus protectrice pour l’investisseur. Outre les charges d’entretien, de copropriété et de remise aux normes qui sont à la charge du gestionnaire pendant toute la durée de l’investissement, les gros travaux le sont aussi pour la plupart des gestionnaires en EHPAD. Certains gestionnaires vont même plus loin en prenant à leur charge la taxe foncière ou le renouvellement du mobilier.

Un investisseur jeune pourra ainsi devenir rentier et vivre de ses loyers perçus par ses lots EHPAD. Pour ce faire il conviendra cependant dans un premier temps pour ceux qui n’ont pas les disponibilités nécessaires de recourir au crédit afin de financer l’opération.

Bien choisir son EHPAD est important afin de réussir son investissement. L’EHPAD présente la spécificité d’être un marché réglementé par l’Etat contrairement aux autres résidences de services. Cela signifie que le nombre d’EHPAD en France est limité. Un EHPAD ne peut être construit qu’une fois avoir obtenu un agrément de l’Etat délivré uniquement s’il y a un réel besoin dans le secteur en question.

Dans ces conditions, l’emplacement est nettement moins important que dans l’immobilier d’habitation car si un EHPAD est construit, cela est fait pour répondre à un besoin, une demande. Ce qui fait donc la qualité d’un investissement en EHPAD ce n’est pas l’emplacement mais la solidité du gestionnaire sélectionné et la qualité du bail commercial signé. Plus le gestionnaire est solide et a un modèle économique viable et une marge d’exploitation importante, plus l’investissement sera sécurisé.

Les EHPAD d’occasion sont des EHPAD déjà en exploitation par opposition aux EHPAD vendus sur plans (VEFA). La méthode la plus fréquente d’investissement dans un EHPAD en exploitation est l’investissement via une certaine somme de liquidités disponibles. L’objectif est alors de dynamiser une somme qui dort (livrets bancaires; Assurance-Vie non optimisée) afin de générer des compléments de revenus défiscalisés via le régime LMNP Classique.

En effet, le régime défiscalisant Censi-Bouvard est réservé aux EHPAD neufs.

Afin de trouver des EHPAD d’occasion de qualité, il est recommandé de passer par des acteurs spécialisés afin de s’assurer que la résidence en question est solide financièrement parlant et que le bail commercial est de qualité

Investir en EHPAD nécessite un montant d’investissement en moyenne supérieur à une résidence étudiante par exemple. Même si certains EHPAD sont accessibles à des montants bien inférieurs à 100 000 euros, nous recommandons un budget minimum de 120 000 euros afin d’accéder aux meilleurs gestionnaires du marché et aux baux commerciaux les plus protecteurs pour les investisseurs. Certains programmes atteindront des budgets de l’ordre de 400 à 450 000 euros selon leur emplacement. (Paris intra-muros,…) Ces programmes n’offriront cependant pas de meilleures rentabilités que la moyenne des programmes EHPAD, soit une rentabilité comprise entre 4 et 4,8%.

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