Réaliser un investissement immobilier physique est une solution à laquelle beaucoup d’investisseurs ont recours notamment en raison du fait qu’il s’agit d’une valeur refuge.
En effet, beaucoup d’entre eux ont recours à la location meublée particulièrement via un investissement en résidences de services. De ce fait, d’un point de vue fiscal, s’offrent à eux deux statuts impliquant des régimes d’imposition et des avantages différents : le LMNP ou le LMP. Quel statut choisir en fonction de votre situation ? Suivez nos conseils.
Location meublée, quels statuts s’offrent à l’investisseur ?
Pour rappel, lorsqu’on réalise de la location meublée, deux statuts sont au choix sous certaines conditions : le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou le LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
A chacun de ces deux statuts sont rattachés des avantages (d’ordre fiscal mais aussi pratique) pour l’investisseur. On constate que le statut du LMNP est le plus répandu car choisi par nombre de loueurs. La question se pose alors de savoir pourquoi et dans quels cas opter pour le statut LMNP ?
Pour plus d’informations liées aux différents statuts de la location meublée, contactez directement nos experts.
Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : Qu’est-ce que ce statut ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est l’un des statuts fiscaux au choix pour tous les investisseurs réalisant de la location meublée.
Il faut avant tout rappeler que lorsqu’on effectue de la location meublée, les revenus issus de cette activité sont imposés, contrairement à ceux générés par de la location nue, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). C’est ce qui permet aux investisseurs d’opter notamment pour le statut du LMNP.
Grâce à ce statut, les contribuables peuvent opter pour l’un des régimes d’imposition suivants :
- Le micro BIC (abattement de 50%) sur l’ensemble des revenus locatifs perçus ;
- Ou le régime du réel.
Point important, le régime du réel en location meublée permet d’obtenir des revenus peu ou pas fiscalisés : le montant des charges peut être déduit mais le contribuable a également la possibilité de réaliser un amortissement sur la valeur du bien mais également sur la valeur de l’ensemble de ses composantes. A travers ce régime du réel (LMNP), le contribuable peut également choisir le Censi-Bouvard.
Il s’agit d’un dispositif permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien répartie sur 9 années. Le statut du LMNP reste donc un statut qui au-delà des avantages fiscaux qu’il présente aux investisseurs, présente bien d’autres avantages.
Les avantages du LMNP
L’un des principaux avantages du LMNP est qu’il permet de bénéficier de revenus imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), une imposition beaucoup plus favorable aux investisseurs que s’ils avaient été imposés au titre de revenus fonciers.
De plus, grâce à ce statut, l’investisseur pourra procéder à la récupération de la TVA sur son investissement et également pratiquer un amortissement sur la valeur de celui-ci. Ces spécificités permettront, d’une part, de bénéficier d’un bien dont la rentabilité est plus importante et intéressante mais, d’autre part, de voir son assiette fiscale réduite et par ricochet, le montant de son imposition.
Dans le même ordre d’idée, le LMNP permet de pouvoir procéder à la déduction de charges. Celles-ci concernent en général, tous les frais liés à l’acquisition du bien, son amélioration, sa gestion, les frais d’emprunt, etc.
Enfin, il faut savoir que le régime du LMNP concerne aussi bien des appartements ou des maisons mais également des résidences de services de type EHPAD, résidences séniors, résidences de tourisme ou encore des résidences étudiantes. De ce fait, grâce à ce régime, l’investisseur a la possibilité d’investir dans un bien dont la gestion est confiée à un professionnel, ce qui lui épargne tout souci de gestion. De plus, il bénéficie d’une garantie de perception des revenus locatifs puisqu’il signe directement avec le gestionnaire, un bail commercial.
Comment profiter du statut LMNP ?
L’accès au statut LMNP se fait sous certaines confitions et doit se faire au moment opportun, zoom sur ces spécificités.
Les conditions d’accès au statut du LMNP
Le statut du LMNP exige le respect de la part de l’investisseur, d’un certain nombre de conditions. Celles-ci sont de plusieurs ordres : en effet, il faut respecter deux conditions :
- Les revenus tirés de l’activité de location meublée par l’ensemble du foyer fiscal soit inférieurs à 23 000 euros ;
- Les revenus de location meublée ne doivent pas excéder les revenus professionnels du foyer.
Dans quels cas opter pour le statut du LMNP ?
Bien que le statut LMNP soit le statut le plus répandu auprès des investisseurs réalisant de la location meublée du fait de sa souplesse et des nombreux avantages qu’il renferme, il s’agit là d’une question que beaucoup d’investisseurs ou de futurs investisseurs se posent.
En effet, opter pour le statut du LMNP dépend du niveau des recettes locatives perçues. Comme évoqué plus haut, celles-ci doivent, pour un même foyer fiscal, être inférieures à 23 000 € et constituer une part moins importante par rapport aux revenus professionnels perçus.
Compte tenu de cette condition, le statut du LMNP est indiqué pour des personnes ayant un patrimoine immobilier meublé peu important ou qui tout simplement perçoivent des revenus locatifs inférieurs à 23 000 €.
De plus, le statut LMNP s’adresse à des contribuables souhaitant se constituer un patrimoine immobilier géré (les résidences de services). Il est également indiqué lorsqu’on souhaite percevoir des revenus complémentaires avec une faible fiscalité.
Le statut du LMNP est donc de loin le plus intéressant par rapport à la situation patrimoniale d’un grand nombre d’investisseurs. En effet, il est indiqué d’opter pour ce statut lorsqu’on a une problématique liée à son imposition et lorsqu’on souhaite se créer un patrimoine ou encore se générer des revenus complémentaires.
En conclusion, le choix de ce statut va dépendre de la prise en compte de plusieurs facteurs mais surtout celui relatif à la problématique de l’investisseur. N’oublions pas qu’il est également applicable lorsqu’on investit via une résidence de service dont les avantages ne sont pas négligeables en termes de sécurité pour l’investisseur.
Un professionnel sera à même de vous accompagner efficacement afin de déterminer la pertinence du choix de ce statut ainsi que de la manière la plus judicieuse de l’optimiser.
Lors de l’acquisition d’une résidence gérée, il convient en priorité d’analyser la solidité du gestionnaire de la résidence en question. Tout le risque ou la réussite d’un investissement en résidence gérée relèvera de la solidité financière du gestionnaire et de la qualité du bail commercial signé entre les deux parties.
Ainsi, le secteur des EHPAD offre actuellement les meilleurs garantis. En effet, le secteur de la santé est une réponse stratégique à la crise actuelle.
De plus, les loyers que perçoivent les gestionnaires en EHPAD sont en parti financés par l’Etat contrairement aux autres résidences de service. De plus, le secteur de l’EHPAD se base sur des données démographiques incontestables, les personnes âgées de plus de 85 ans seront multipliés par 2 d’ici 30 ans.
Une fois avoir sélectionné le secteur de résidence gérée, il convient d’analyser le bail commercial proposé par le gestionnaire.
Par exemple, ORPEA qui est le plus gros gestionnaire d’EHPAD avec plus de 1 000 résidences en exploitation et près de 4 Milliards de Chiffre d’Affaires, prend toujours à sa charge dans les baux commerciaux qu’il propose :
En vue de préparer votre retraite, vous avez sûrement déjà songé à investir dans une résidence gérée. Sachez que cette opération requiert la mobilisation de nombreuses compétences fiscales et immobilières.
D’où la nécessité de contacter un expert en acquisition et en revente LMNP. En visitant la plateforme investissement LMNP, vous ferez de belles rencontres avec des professionnels aguerris.
Louis Legasse, fondateur de la plate-forme, peut vous guider dans les démarches administratives à effectuer pour bénéficier du statut LMNP. Il vous mettra en contact avec des gestionnaires de différents secteurs (résidence tourisme, résidence étudiante, EHPAD, etc.). Il vous suffit de composer le 01 83 62 92 69 pour consulter un expert.
Si vous ne savez pas quel régime fiscal (réel simplifié ou micro-BIC) vous convient le mieux, un expert du site investissement-lmnp.fr vous aidera dans la démarche. Il y aura une étude approfondie de votre dossier et une situation vous sera proposée.
De nombreux programmes LMNP sont disponibles sur investissement-lmnp.fr. Ils ont été sélectionnés parmi les meilleures offres du marché. En indiquant le titre d’un programme spécifique, le nom d’un gestionnaire ou le type de résidence recherchée sur la barre de recherche, vous pourrez facilement trier les résultats.
Cependant, il est préférable de 
