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Le régime Réel BIC

Le régime réel BIC permet grâce à l’amortissement comptable de ne pas payer d’impôt sur les loyers perçus.

L’amortissement du régime Réel BIC

Ce régime donne la possibilité d’amortir comptablement l’actif immobilier loué meublé sur une longue période

Le régime réel s’applique lorsque le plafond d’application du micro BIC est dépassé ou bien lorsque l’investisseur souhaite déduire l’ensemble de ses charges et/ou intérêts d’emprunt et amortir également son bien afin de minimiser sa fiscalité.

Le bien immobilier ainsi que le mobilier peuvent alors être amortis par l’investisseur lors d’une location meublée. Seul le foncier est exclu de la base de calcul de cet amortissement.

L’amortissement est basé sur le prix Hors Taxe et est réalisé composante par composante.

Afin d’optimiser cet amortissement comptable, le recours à un cabinet comptable est fortement conseillé.

La spécificité du LMP concernant le report de déficit

Aller plus loin

Contrairement au statut LMNP, les déficits industriels et commerciaux retirés d’une activité de location meublée considérée comme professionnelle (LMP) sont reportables pour le contribuable sur ses revenus d’autres natures (revenus fonciers, salaires) sans limite en terme de montant.

4 composantes d’un bien immobilier (hors terrain) au sens de la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières (FSIF)

Gros Œuvre
Amortissement de 40% en moyenne du prix sur une durée comprise entre 40 et 50 ans.
Façade et Etanchéité
Amortissement sur une durée comprise entre 20 et 25 ans.
Equipements IGT
Amortissement sur une durée comprise entre 15 et 30 ans.
Agencements
Amortissement sur une durée comprise entre 5 et 15 ans.

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Investissement
au Réel BIC

Lors d’un investissement immobilier en Location Meublée Non Professionnelle, il convient de distinguer 3 éléments afin de déterminer le résultat de cette activité Industrielle et Commerciale (BIC) :

  • Recettes Locatives
  • Charges (dont les intérêts d’emprunt en cas d’investissement à crédit)
  • Amortissements

La charge comptable qu’est l’amortissement, est la principale différence de traitement par rapport aux revenus fonciers d’une location non meublée.

En tant qu’activité commerciale, la déclaration concernée pour le régime réel du LMNP est la 2031. Cette déclaration permet d’amortir les différentes composantes du bien pour prendre en compte la perte de valeur annuelle du bien causée par le temps qui passe et son usage.

Dans ces conditions, il arrive notamment lors d’investissements à crédit, d’avoir un résultat comptable nul voir négatif, il s’agit alors de Déficit Industriel et Commercial.

Le gros avantage est que les loyers perçus sont alors entièrement net d’impôt.

En cas de déficit industriel et commercial lors d’une location meublée non professionnelle, ce déficit est reportable sur les revenus BIC des années suivantes pendant 10 ans, mais ne peut servir à annuler une autre catégorie de revenus, comme les revenus fonciers ou les salaires.

Régime Réel : Comment ça marche ?

Parfois le régime réel s’impose, notamment quand les recettes dépassent le plafond du micro BIC. En revanche, il est fréquent que le passage au régime réel soit volontaire afin de ne pas payer d’impôt sur les loyers perçus. Il est souvent nettement plus rentable que le micro BIC.

En l’indiquant lors de la création de votre activité sur la déclaration d’existence POi ou bien en déposant une déclaration 2031 dans les délais. En cours d’activité, il conviendra alors d’en faire la demande par courrier auprès du SIE concerné.

La vraie différence par rapport au régime Micro BIC est l’obligation de tenir une comptabilité annuelle et donc être en mesure de fournir le bilan et compte de résultat de l’activité en question.

Une fois que vous avez opté pour le régime réel (simplifié ou normal), vous êtes engagé pour 2 ans. C’est uniquement à la fin des deux ans qu’il sera possible de basculer au régime Micro BIC. Sans aucune démarche contraire, le régime réel sera alors prorogé.

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  • Le régime réel simplifié
  • Le régime réel normal

Le regime reel simplifie

Ce régime est aussi souvent appelé RSI.

Même si la tenue d’une comptabilité, et la réalisation d’un bilan et d’un compte de résultat chaque année sont obligatoires pour le régime réel simplifié. Ce dernier bénéficie de tâches comptables et administratives légèrement moins contraignantes que le régime normal.

Le RSI est applicable dès lors que les recettes annuelles Hors Taxe ne dépassent pas 238 000 euros.

La TVA est alors uniquement à déclarer semestriellement avec une régularisation qui interviendra lors de la déclaration annuelle du Chiffre d’Affaires.

Le regime reel normal

Il s’agit du régime réservé aux activités meublées importantes.

Le régime réel normal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s’applique dès lors que les recettes annuelles Hors Taxe sont supérieures à 238 000 euros. Les recettes prises en compte sont les loyers charges comprises et les recettes accessoires. La principale différence avec le régime simplifié se situe au niveau du traitement de la TVA.

Avec le Réel Normal, la TVA doit être déclarée mensuellement. Il existe une exception en cas de TVA inférieure à 4 000 euros, la TVA peut alors être déclarée tous les trimestres.