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Le Marché Ehpad : boom d’ici 2 030

Par Antoine Semmer Cesari Dans EHPAD

Le processus de vieillissement de la population française enclenché, il est prévu que d’ici 2030, les demandes sur le marché de l’Ehpad (établissements d’hébergement pour personne âgée dépendante) vont exploser. En effet, grâce aux progrès de la médecine, les Français vivent plus longtemps.

Mais si c’est une bonne chose de vivre plus longtemps, il faut dès à présent penser à la prise en charge des personnes âgées dépendantes. C’est ce que souligne Jean-Marie Robine, directeur de recherche à Inserm. Sommes-nous prêts à accueillir ces personnes en situation de dépendance ? La réponse à cette question est affirmative.

Le marché EHPAD se porte bien

Le marché de l’Ehpad a effectivement le vent en poupe. Selon les statistiques de ce marché, au premier semestre de 2016, l’investissement dans ce secteur a grimpé de 60 % dans tout le territoire européen. Le montant investi pour cette période s’élève à 2,6 milliards d’euros.

La France est en tête de liste en termes d’investissement dans les Ehpad avec 878 millions d’euros investis au premier semestre de 2016. En comparaison, l’Allemagne a investi 870 millions d’euros pendant la même période pour les établissements de ce type.

Les investisseurs sont avant tout attirés par les nombreux avantages qu’offre l’investissement dans sur le marché de l’Ehpad en l’occurrence la fiscalité. Dans l’immobilier classique, les impôts fonciers peuvent atteindre un taux de 45 %. En investissant dans ce secteur, il est possible d’être exonéré sur 80 % des revenus.

Des améliorations à prévoir sur le marché de l’Ehpad

Plusieurs améliorations doivent être apportées au fonctionnement des Ehpad en attendant le pic du vieillissement de la population. Selon les observations des experts, les établissements n’opèrent pas tous avec la même rigueur. Que ce soit en termes de disponibilité du personnel soignant ou de l’état des infrastructures, des améliorations sont à prévoir rapidement.

La formation des infirmiers et des aides-soignants doit aussi figurer dans l’ordre des priorités. Selon le Professeur Gilles Berrut du pôle hospitalo-universitaire de gérontologie clinique de Nantes, il est grand temps que le diplôme d’études spécialisées complémentaires de gériatrie soit élevé au niveau d’un diplôme d’études spécialisées à part entière.

Les infirmiers et les aides-soignants seront alors mieux formés. Dans un autre ordre d’idées, il est aussi nécessaire d’accroître le nombre d’Ehpad publics en prévision pour les résidents qui n’ont pas les moyens.

Autant d’éléments qui permettent de se projeter sur une croissance pour ce type d’investissements, avec des établissements mieux adaptés tant en termes de soins, que du point de vue du bâti.

EHPAD et résidences seniors : la différences

Par Antoine Semmer Cesari Dans EHPAD, LMNP, Résidence Sénior

Les résidences Seniors

Le baby-boom survenu après la guerre a entraîne énormément de naissances. Ceci se répercute de nos jours en favorisant un vieillissement de la population française. De plus, l’espérance de vie augmente d’années en années et la médecine s’améliore, ce qui favorise encore plus ce vieillissement. D’ici quelques années il y aura beaucoup plus de personnes âgées que de jeunes adultes donc il devient très intéressant d’augmenter le nombre d’infrastructures (Ehpad et résidences seniors) pour accueillir ces personnes âgées.

L’ EHPAD et résidences seniors concerne les personnes âgées non dépendantes contrairement aux EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Elle concerne donc les personnes qui souhaitent garder leur indépendance en préservant les joies de la vie (faire ses courses, se rendre au marché, aller chez le médecin, etc…) tout en bénéficiant de services personnalisés tels que des aides à domicile, une blanchisserie.

Ceci est un nouveau concept pour permettre aux personnes de plus de 60 ans qui sont autonomes de disposer de tout le confort dont elles ont besoin à proximité de tous les commerces, médecins et autres services nécessaires.

Ces résidences sont moins chères qu’une maison de retraite et incitent les résidents à rester autonomes le plus longtemps possible.

Elles sont constituées de nombreux appartements ou studios individuels afin que chacun ait son espace personnel, et elles disposent de salons, restaurants comme dans les maisons de retraite pour se réunir. La différence par rapport aux maisons de retraite classiques est que, dans une résidence pour seniors, l’autonomie est le maître mot donc les résidents choisissent ce qu’ils veulent faire. Rien ne leur ait imposé.

Les EHPAD

Face à l’accroissement du vieillissement de la population, des dispositifs ont été mis en place pour faire face à cette demande croissante.

Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes appelés plus communément « EHPAD » font partie de la catégorie des logements meublés non professionnels (LMNP). Le concept des EHPAD est bien différent de celui des résidences seniors. En effet, les EHPAD sont des résidences médicalisées qui accueillent des personnes âgées dépendantes nécessitant une prise en charge médicale.

Par ailleurs, les EHPAD sont encadrés par l’Etat qui doit donner son accord pour la création d’une résidence. L’agence régionale de santé, la région, la sécurité sociale encadrent également ce marché, apportant des garanties que les investisseurs apprécient forcément: acteurs sélectionnés, au niveau financier, au niveau économique et en matière de gestion. La région subventionne également l’obtention de terrains et participe aux travaux.

Ces établissements médicalisés permettent de fournir des soins appropriés aux malades. Il est possible d’en retrouver dans toutes les régions et ils permettent de recevoir les personnes âgées en perte d’autonomie physique et/ou psychique, en particulier des personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer. Il s’avère qu’actuellement 5.000 places sont construites par an, tandis qu’il en faudrait 15.000.

Les résidences EHPAD octroient beaucoup de prestations avantageuses aux résidents notamment des soins, de la restauration, des assistances, un suivi médicalisé, et un accompagnement au sens large. Contrairement à une résidence senior classique, les résidents sont encadrés et les investisseurs sécurisés, car les EHPAD sont régis par l’Etat et la demande est nettement supérieurs à l’offre du marché. En outre, la fiscalité est sensiblement différente d’un investissement immobilier classique.

La fiscalité EHPAD et résidences seniors

Le statut en Loueur meublé non professionnel porte sur plusieurs biens immobiliers situés dans des résidences de services pour seniors, des résidences EHPAD, des résidences étudiantes et des résidences de tourisme. Ces biens immobiliers doivent être issus des programmes neufs, pour pouvoir les mettre en location. De plus, un bail commercial doit être établi avec l’exploitant.

L’article 293 B du Code Général des Impôts stipule l’application du régime de la franchise des loueurs en meublés exonérés de la TVA. De ce fait, il indique que les loueurs en meublés sont exonérés de la TVA dans le cas de recettes annuelles inférieures à 32 600€. Autre point, l’investisseur pourra récupérer sa TVA au taux de 20% et ceci au bout de 20 ans de détention du bien.

Dans le cas d’une revente avant l’échéance, la TVA est remboursable au prorata de la différence d’années de possession du bien, excepté si le nouvel investisseur poursuit le bail jusqu’au bout des 20 ans.

De plus, le régime fiscal adéquat pour l’investisseur en LMNP est l’impôt sur les Bénéfices Réels et Commerciaux (BIC). Un point favorable sur la fiscalité du LMNP est que l’investisseur acquiert un abattement de 50% des loyers reçus.

L’offre et la demande en résidences médicalisées

Par Antoine Semmer Cesari Dans Censi-Bouvard, EHPAD

Investir en résidences médicalisées ou en Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes est un placement côté de nos jours. Bonne visibilité, sécurité, avantages fiscaux, pas de gestion quotidienne, ceux-ci cumulent des points que les investisseurs apprécient.

Ces résidences réservées à une population « senior » dépendante offrent des chambres médicalisées ainsi qu’un suivi médical quotidien par des équipes spécialisées. À cela s’ajoutent des services tels que la blanchisserie, la restauration, des activités quotidiennes, etc… Afin de bénéficier de ces éléments, le senior va donc louer une chambre en versant un loyer au gestionnaire, gestionnaire qui, lui, versera une rente à l’investisseur.

Résidences médicalisées : Les besoins en ce type d’établissement

Les besoins en ce type d’établissement sont croissants, en effet:

À l’horizon 2025, le nombre de personnes âgées de plus de 80 ans aura augmenté de 25%;
En 2020, il y aura 2,1 millions de personnes de plus de 85 ans;
Ce qui «créera» un besoin de 500.000 places en 2025;
De nos jours 5.000 places sont construites par an alors qu’il en faudrait 15.000.

À cause du vieillissement de la population, la demande en chambre est très forte, et celle-ci risque d’augmenter, la demande dépasse donc de beaucoup l’offre. C’est pourquoi, pour tenter de résoudre ce problème, l’État utilise les investisseurs privés. L’investisseur dispose d’avantages fiscaux, et peut donc percevoir une rente encore plus intéressante.

Pour acquérir un EHPAD

Pour acquérir un EHPAD, le budget est compris entre 100.000 et 300.000 euros, et de nombreux avantages vont de pair avec son acquisition:

Un placement éthique;
Régime Censi Bouvard permettant d’obtenir une réduction d’impôt de 11% du montant investi;
Le régime Location en Meublé Non Professionnel «traditionnel» autorise l’obtention d’une rente non imposée;
Un marché encadré par l’état, la région et l’Agence Régionale de Santé qui font partie intégrante de ce projet. Ce qui permet (entre autres) que la remise aux normes de la résidence et les gros travaux ne soient pas à la charge de l’investisseur;
Un bail commercial de 9 à 12 ans contracté avec le gestionnaire, dont la reconduction est tacite;
Pas besoin de gérer le bien, ni d’avoir une trésorerie;
Un loyer «garanti» durant le bail commercial;
Entre 4 et 5% de rentabilité nette;
Une acquisition TTC, pour laquelle la TVA est récupérée après la livraison.

Il faut tout de même signifier que la décision de construction d’une résidences médicalisées est un processus long, l’État ciblant en priorité les emplacements où sont ceux-ci sont les plus nécessaires. Cette construction réglementée permet également d’obtenir des taux d’occupations proches des 100%, ce qui sécurise grandement l’investisseur dans l’obtention de sa rente. Le point négatif étant la rareté des biens.

Ce marché des résidences médicalisées est donc un marché rentable, sécurisé, et donc attrayant pour les investisseurs, mais les biens sont rares. Non seulement à cause d’une offre réglementée dont la croissance est lente, mais aussi à cause du vieillissement de la population qui s’accélère.

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