Comprendre le statut LMNP

Investir en « Location Meublée non professionnelle» permet à l’investisseur d’obtenir un appartement équipé de meubles dans le but de le louer à autrui.
L’appartement se situe dans une résidence de services sur un marché identifié (étudiants, tourisme, seniors ou personnes âgées dépendantes) dans lequel un gestionnaire s’occupera de gérer la location globale pour une durée initiale comprise de 9 à 12 ans, reconductible par tacite reconduction.

Le statut LMNP octroie plusieurs avantages:

  • Un rendement performant garanti par le bail commercial
  • Un confort d’investissement avec une gestion déléguée au gestionnaire
  • Des revenus défiscalisés et protégés de l’inflation grâce à l’indexation du bail commercial
  • Une récupération de la TVA
  • Un statut transmissible en cas de revente

Conditions de détention du statut « Loueur en Meublé » :
L’article 155 IV du Code Général des Impôts revient sur le statut LMNP. Plusieurs conditions sont nécessaires afin de prétendre au statut LMNP.
Est réputé loueur en meublé non professionnel (LMNP) celui qui ne respecte pas une des conditions nécessaires afin d’être loueur en meublé professionnel (LMP).
Ce dernier doit :

  • Etre inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS)
  • Percevoir des recettes (revenus locatifs + charges) supérieures à 23.000€ chaque année
  • Toucher l’essentiel de ses recettes de son activité de loueur en meublé professionnel et non pas de l’ensemble des autres gains perçus par son foyer fiscal
    Les loyers perçus en statut LMNP sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Les secteurs d’activité éligibles à la location meublée :

  • Les résidences étudiantes accueillent une population jeune qui poursuit des études supérieures.
  • Les résidences de tourisme destinées aux touristes, aux familles et à la clientèle professionnelle lors de leurs vacances en France.
  • Les résidences seniors proposent un concept innovant d’hébergements en faveur des personnes âgées autonomes.
  • Les résidences médicalisées (EHPAD) conçues pour héberger des personnes âgées dépendantes nécessitant une prise en charge.
  • Les locaux d’habitation meublés
  • Les gîtes ruraux et chambres d’hôtes

Comprendre le statut LMP

Un outil patrimonial se distingue tout particulièrement dans le but d’optimiser le patrimoine du particulier sur le long terme: la Location Meublée Professionnelle (LMP).
Ce régime dispose d’un socle commun avec la location meublée non professionnelle présentée précédemment et offre des avantages supplémentaires.

Afin d’acquérir le statut de Professionnel, l’activité de Loueur en Meublé doit :

  • Être inscrite auprès du registre du commerce et des sociétés en tant que Loueur en Meublé Professionnel
  • Générer un loyer annuel supérieur à 23 000 € TTC
  • Représenter la principale source de revenus d’activité (les recettes devant représenter au moins 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu y compris ceux de la location meublée).

Le régime LMP intègre les caractéristiques générales de la location meublée:

  • un rendement performant
  • un confort d’investissement avec une gestion délégué au gestionnaire
  • des revenus défiscalisés, protégés de l’inflation et garantis par le bail commercial
  • une récupération de la TVA
  • un statut transmissible en cas de revente

Les avantages complémentaires associés à ce statut sont les suivants:

  • Une transmission à des conditions avantageuses: les biens du LMP peuvent bénéficier de cadres fiscaux favorables permettant de différer le paiement des droits de succession, de les étaler sur 10 ans et d’être exonéré à hauteur de 75%.
  • Un statut social à part entière: la LMP constitue une activité professionnelle à part entière. Elle permet ainsi de conserver une couverture maladie et de continuer à valider des trimestres afin d’avoir une retraite à taux plein.
  • Une diminution d’imposition: les éventuels déficits (hors amortissement) de l’activité de LMP sont déductibles du revenu imposable de l’investisseur. Le montant d’impôt sur le revenu de ce dernier s’en trouve alors réduit.
  • Une exonération d’ISF: Les biens acquis sous le statut de LMP peuvent être exonérés d’ISF s’ils génèrent la majeure partie des revenus professionnels du foyer fiscal.

Afin d’étudier la faisabilité et l’intérêt d’acquérir le statut de LMP, il est indispensable de se rapprocher d’un expert patrimonial afin qu’il puisse en étudier avec vous la pertinence financière, économique et fiscale.

Le bail commercial du LMNP

Lors de son acquisition immobilière, le loueur en meublé non professionnel signe en parallèle un bail commercial portant sur l’exploitation des locaux meublés avec la société de gestion de la résidence de services. Le bail initial a une durée minimal de 9 ans reconductible par tacite reconduction.
Si l’acquisition réalisée est une seconde main, l’acheteur se substitue au propriétaire vendeur à la fois en ses droits et en ses obligations sur la durée du bail restante.

Tout au long du bail, les loyers sont garantis quelque soit le taux d’occupation de la résidence ou que le lot détenu soit occupé ou non. Cette garantie de revenu locatif nécessite une solidité financière du gestionnaire, d’où l’importance primordial du choix de ce dernier.

Critère N°1 d’un investissement LMNP : le bail commercial

La répartition des charges entre l’investisseur (le bailleur) et la société de gestion (le preneur à bail):

  • Les charges récupérables sur le locataire au sens du décret n°87-713 du 26 août 1987
  • Les réparations constituant des frais non récupérables au sens des décrets n°87-712 du 26 août 1987, dont la remise en état des logements vétustes
  • L’entretien et les gros travaux définis par l’article 606 du code civil (Art.606 du Code Civil)
  • Les travaux éventuels de mise en conformité liés à une évolution future des normes
  • La taxe foncière
  • La taxe sur les ordures ménagères
  • Les assurances de l’immeuble (inondation, immeuble,…)
  • Les assurances des parties privatives
  • Les honoraires de syndic et frais d’Assemblée Générale
  • Le renouvellement du mobilier

La révision du loyer:
Sont défini :

la périodicité de revalorisation,
La base de revalorisation :

  • sur l’Indice du coût de la construction (ICC)
  • sur l’Indice de revalorisation des loyers (IRL)
  • sur l’Indice des loyers commerciaux (ILC)
  • sur un indice composite (exemple indice composite EHPAD)

La présence ou non d’une limitation de la revalorisation :

  • plafonnée en taux (par exemple un maximum de 1,5 % par an de revalorisation)
  • plafonnée en pourcentage de l’indice (par exemple 60% de l’ICC)

Les points du bail commercial essentiels à vérifier afin de réussir son investissement en LMNP :

  • Le bail commercial est-il signé pour une durée ferme de x années : l’exploitant renonce-t-il à sa faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale ?
  • Le montant du capital social du preneur (la société d’exploitation) donne une indication sur la solidité financière du gestionnaire
  • Le bail commercial est-il signé avec la société mère ou une société d’exploitation? Dans ce cas la société mère se porte-t-elle caution?
  • La répartition des charges est-elle favorable à l’investisseur?
  • Les modalités de l’indexation du loyer
  • À qui revient la charge du renouvellement du mobilier ? Sous quelle forme? Y a-t-il une provision?
  • Le preneur peut-il céder son bail ? Si oui, reste t’il garant de son cessionnaire ?