Investissement LMNP

Face à la forte fiscalité des revenus locatifs en France et aux risques de non perception de loyers dans l’immobilier locatif nu (protection du locataire, trêve hivernal, locataire mauvais payeur), l’investissement en location meublée via les résidences de services, combine un cadre fiscal et réglementaire favorable et un actif immobilier performant.
En investissant via le régime LMNP en résidences de services, l’investisseur s’assure à la fois des loyers garantis et net d’impôt durant toute la durée de son investissement ainsi qu’un actif basé sur les secteurs les plus porteurs, à savoir:

  • le vieillissement de la population française et manque de logement adaptée: EHPAD et Résidences seniors

  • le manque de logement étudiant adaptés pour les étudiants en France: résidences étudiantes

  • le tourisme en France qui est le pays le plus visité au monde: résidences de tourisme

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plus de personnes de + de 85 ans d’ci 2040

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des étudiants ont du mal à trouver un logement adapté

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de touristes par an

INVESTIR EN LMNP : LES AVANTAGES

LA Règle des 4 é

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    Rentabilité

    Rendement locatif sans aléa de gestion compris entre 4 et 5% par an selon la nature de l’investissement

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    Fiscalité

    Fiscalité avantageuse avec des revenus net d’impôt, une réduction d’impôt de 11% selon le régime fiscal choisi

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    Sécurité

    Loyer garanti par le gestionnaire à travers un bail commercial dont la qualité va déterminer la réussite de l’investissement

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    Marché

    Marché en plein essor : Les résidences de services sont basées sur les secteurs les plus porteur de l’économie

L’investissement en résidence de services peut permettre à l’investisseur certains
avantages spécifiques selon le secteur et le gestionnaire choisi :
sigled Investir en résidence senior, EHPAD ou étudiante, peut offrir à l’investisseur et sa famille directe une priorité d’occupation dans toutes les résidences du gestionnaire en question et de se prémunir contre des mois d’attente en cas de nécessité.
sigled Investir en résidence de tourisme, permet à l’investisseur de bénéficier de semaines d’occupation
offertes pour les vacances dans toutes les résidences du gestionnaire en question.

LA PRESSE EN PARLE

L’investissement en résidence de services offre à l’investisseur le choix entre deux régimes juridiques que sont le statut LMNP Classique(Loueur en Meublé Non Professionnel) et le régime Censi-Bouvard. La différence se situe au niveau du traitement fiscal des bénéfices tirés de la location de la résidence de services. Le LMNP permet, grâce à l’amortissement, une perception de loyers net d’impôt sur une très longue durée; le Censi-Bouvard permet quant à lui une réduction d’impôt.
Comme toute acquisition immobilière, l’investissement en résidence de services est un placement de long terme.
Concernant la rentabilité locative, il faut que les loyers versés par l’exploitant soient en adéquation avec la logique économique de l’établissement. Ces derniers doivent être supportables pour la résidence de services afin d’assurer la viabilité de l’exploitation dans le temps. La solidité du gestionnaire ainsi que la qualité du bail sont à étudier en profondeur afin de réussir son investissement en résidence de services.

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Mieux comprendre l'INVESTISSEMENT LMNP

L’investissement immobilier a pour objectif:

• la création de capital

• la préparation de retraite

• la création de revenus complémentaires

• l’optimisation fiscale

• l’optimisation de la transmission

Investir en LMNP en résidence de services, via le régime LMNP classique, le décret Censi-Bouvard ou le régime simplifié micro BIC, permet de répondre à l’ensemble de ces objectifs patrimoniaux avec pour chacun certaines spécificités fiscales.

Le régime LMNP Classique:
Un investissement en LMNP Classique permet à l’investisseur de se constituer des revenus complémentaires net de fiscalité grâce au principe de l’amortissement comptable. En effet, investir en LMNP Classique en résidence de services, permet à l’investisseur de se créer du déficit industriel et commercial afin d’annuler son bénéfice industriel et commercial (loyers). Ainsi, les loyers lors d’un investissement en LMNP Classique se retrouvent net  d’impôt sur le revenu ainsi que net de prélèvements sociaux (CSG-CRDS). L’amortissement en LMNP est une écriture comptable comprise entre 90 et 80% de la valeur d’achat. Toutes les composantes d’un investissement en LMNP s’amortissent excepté la valeur du terrain. En investissant sur un EHPAD, une résidence sénior, une résidence étudiante ou une résidence de tourisme, sur le marché du neuf ou du déjà en exploitation, le régime LMNP Classique est toujours envisageable. Ce régime fait partie de ce que l’on appelle l’immobilier « fiscalement neutre » .

Le régime LMNP Censi-Bouvard:
Investir via le décret Censi-Bouvard offre à l’investisseur une économie d’impôt. 11% de la valeur du bien, vient en réduction d’impôt. Cette dernière est départi sur les 9 premières années de l’investissement. Elle apparait en crédit d’impôt sur la feuille d’impôt de chaque investisseur ayant opté pour un investissement en LMNP Censi-Bouvard. L’assiette d’investissement éligible à l’économie d’impôt est de 300 000 euros par année de livraison pour chaque investisseur. Ainsi, une économie d’impôt allant jusqu’à 33 000 euros est possible. Seules les résidences de services neuves (EHPAD, résidences séniors, résidences de tourisme et étudiante), donnent accès à l’économie d’impôt de 11% sur la valeur du bien

Le régime simplifié micro-BIC:
Sans avoir à opter pour l’un de ces deux régimes fiscaux où recourir à un cabinet comptable est conseillé, le régime simplifié micro-BIC offre déjà un avantage réel à l’investisseur.
En effet, un abattement de 50% des revenus BIC de l’investisseur est obtenu, ce qui permet de réduire l’assiette taxable de moitié. Ce régime est à la fois possible sur le marché du neuf et de l’ancien des résidences de services.

L’importance fondamentale du bail commercial:
Le point commun de ces trois régimes fiscaux avantageux est la garantie de loyer qui est offerte lors d’un investissement en LMNP en résidences de services. Ainsi, l’investisseur dès qu’il opte pour cette classe d’investissement se prémunie face au risque de locataire mauvais payeur, propre à tous les investissements immobiliers nus en France. Il s’agit des revenus fonciers traditionnels (déclaration 2044) qui contrairement aux résidences de services n’offrent aucune garantie locative grâce au fameux bail commercial qui lie l’investisseur au gestionnaire d’EHPAD, résidence sénior ou étudiante selon le choix de l’investisseur.
Ce bail commercial est primordial à étudier afin de réussir son investissement LMNP en résidences de services. Il faut porter une importance toute particulière à la solidité du gestionnaire qui va signer le bail commercial avec l’investisseur. Plus ce gestionnaire est solide ou encore mieux en cas de signature du bail avec le gestionnaire qui se porte caution solidaire, l’investissement en LMNP offre une réelle garantie locative.
Le bail commercial comporte certaines spécificités selon le choix de la résidence de services choisie par l’investisseur.
La répartition des charges sera plus favorable lors d’un investissement en EHPAD ou les deux articles du code civil (605-606) pourront être inscrit à la charge du gestionnaire. En revanche en résidence étudiante, de tourisme ou même sénior une partie des charges reviendra à l’investisseur. Dans tous les cas, cette répartition restera plus favorable pour un investisseur que lors d’un investissement immobilier nu ou toutes les charges sans exception resteront pour l’investisseur. Il est intéressant de noter qu’à présent certains gestionnaires d’EHPAD comme DOMUSVI vont même plus loin et rembourse même cette taxe foncière à l’investisseur. Ce dernier se retrouve alors avec un investissement en LMNP garanti, net de fiscalité et net de gestion.

Outre ce point commun lié à la solidité du bail commercial signé lors d’un investissement en LMNP en résidence de services, certaines spécificités existent pour chaque type de résidences de services.
En EHPAD, grâce à l’intervention de l’Etat et à la nécessité d’obtenir un agrément délivré par l’Etat afin de pouvoir construire un EHPAD en France, l’emplacement n’a que très peu d’importance. Le besoin est garanti par le contrôle de l’Etat. De plus, l’évolution du nombre de personnes âgées (multiplié par 4 d’ici 30 ans) offre une vraie garantie quant à la pérennité du secteur dans le temps.
En résidence sénior, même si le marché n’est pas contrôlé par l’Etat, l’évolution des personnes âgées reste très favorable. Il faut simplement s’assurer de la pertinence de la résidence et des activités proposées aux occupants.
En résidence de tourisme, des semaines d’occupation gratuites sont accessibles aux investisseurs. Ainsi, l’emplacement revêt une double importance. La première pour le taux d’occupation de la résidence et la seconde afin de satisfaire aux attentes de l’investisseur en LMNP. Enfin, l’investisseur en résidence étudiante privilégiera bien sûr les plus grandes villes étudiantes et des emplacements desservant facilement les facultés et écoles.