Les résidences étudiantes

INSEE: définition: un étudiant est une personne inscrite dans un établissement d’enseignement post-secondaire, relevant ou non de l’enseignement supérieur.

Dans le cadre de la location d’un logement et en raison de règles spécifiques liées à ce statut, un étudiant doit impérativement fournir une attestation à son bailleur, afin de justifier de son statut.

Les résidences étudiantes sont composées en moyenne de 80 à 120 logements, qui sont principalement des studios meublés, équipés d’une kitchenette et d’une salle de bains. Les surfaces sont comprises entre 16 et 25 m², avec des conditions d’étude optimisées (taille du plan de travail, rapidité de la connexion internet).

Résidences étudiantes: les chiffres

Le nombre d’étudiants en France est en constante augmentation depuis plusieurs années, il a été plus que multiplier par deux depuis 1980.

1980/81: 1,181 millions d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur

2013/2014: 2,430 millions d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur.

Une grande majorité d’entre eux est obligée de quitter le domicile familial afin de poursuivre son cursus et 25% d’entre eux ont du mal à trouver un logement.
En effet chaque année, il y a 2,5 millions d’étudiants qui sont à la recherche d’un logement afin d’habiter à proximité de leur école ou université. Cependant, cette forte demande se retrouve face à une offre insuffisante de la part des parcs universitaires.
Uniquement 165.000 chambres sont proposées par les résidences du CROUS ou citées universitaires.
Ces résidences ont pour unique vocation de répondre à une notion de pure nécessité, sentiment souvent ressenti lorsqu’on visite une cité universitaire lambda.
Pour se loger en résidence, les étudiants ont le choix entre les résidences du parc public ou les résidences de services privées. Le parc français de résidences étudiantes public n’est pas suffisant pour pallier efficacement le déficit de places disponibles. L’enjeu pour les résidences privés est donc réel afin de répondre aux demandes inassouvies des étudiants.
De multiples services proposés dans certaines résidences privés tels que conciergerie, accès internet, laverie, restauration, salle détente ou cinéma, piscine, salle de sport visent à transmettre une dimension de plaisir aux étudiants résidents.

Les résidences étudiantes d’un point de vue investisseur

Les gestionnaires sont conscients de ce manque et du potentiel du marché du logement étudiant. De plus, investir en résidence étudiante présente un avantage concurrentiel majeure quant à la gestion de ces résidences. Celle-ci est plus simple que pour les autres résidences car les étudiants occupent leur logement au moins dix mois dans l’année (fréquence de changement de locataire très faible). Afin d’optimiser le remplissage durant les mois d’été, les logements sont alors souvent loués à une clientèle touristique.

Gestionnaires de résidences étudiantes

OSE Club Etudiant
Tagerim
Odalys Campus
Réside Etude
Studea
0
M

d’étudiants inscrit dans l’enseignement supérieur en 1981

0
M

d’étudiants inscrit dans l’enseignement supérieur en 2014

0
%

de rentabilité moyenne pour les RESIDENCES ETUDIANTES NEUVES

0
%

de rentabilité moyenne pour les RESIDENCES ETUDIANTES ANCIENNES

Besoins du secteur :

165K chambres
2,5M besoin de logements

Points clés pour réussir son investissement en résidence étudiante:

  • Uniquement les villes étudiantes

  • Biens répondant aux attentes des étudiants et aussi des parents

  • cohérence du loyer avec le marché local en tenant compte des prestations proposés

  • Valeur du bien à comparer au prix de l’immobilier traditionnel

  • Bail commercial et Gestionnaire

Questions sur les résidences étudiantes

Ou investir en résidence étudiante ?

L’investissement en résidence étudiante est un investissement en résidence de services. Ainsi, l’investisseur signe un bail commercial avec un gestionnaire qui sera son locataire unique durant toute la durée du bail. Ainsi comme dans tout investissement en résidence de services, bien sélectionner son gestionnaire et son bail est primordial en résidence étudiante.

Cependant, il s’agit sûrement du type de résidence de services où l’emplacement est le plus important. En effet, il est facile de comprendre le besoin de proximité de la résidence aux lieux d’études et la nécessité de privilégier les plus grandes villes étudiantes de France où la demande est importante. Des villes comme Paris, Toulouse, Rennes, Montpellier sont des villes étudiantes par excellence. Des milliers d’étudiants occupent ces villes et sont en recherche de résidences bien placées et adaptées à leurs besoins. Le deuxième type de résidence étudiantes à privilégier sont les villes étudiantes plus petites mais ou la résidence jouxte l’Université ou l’Ecole

Pourquoi investir en résidence étudiante ?

Investir en résidence étudiante est une réponse patrimoniale efficace afin de répondre à certains objectifs précis:

  • création de capital
  • Préparation de retraite
  • Constitution de revenus complémentaires
  • Optimisation Fiscale

Il existe trois régimes fiscaux différents qu’il convient de bien sélectionner afin d’être en adéquation aux objectifs cités. Ainsi le régime Censi-Bouvard en résidence étudiante sera une réponse efficiente à un investisseur en recherche d’optimisation fiscale. Le régime LMNP Classique permettra lui de se constituer un capital, préparer une retraite ou se constituer des revenus complémentaires sur le long terme grâce au principe de l’amortissement comptable. Enfin, le régime Micro BIC offre un abattement de 50% sur les loyers perçus en résidence étudiante, solution attractive en complément du régime réel une fois que celui-ci est pleinement écoulé.

Comment investir en résidence étudiante?

Comme tout investissement immobilier il est possible d’investir en résidence étudiante au comptant ou en recourant à l’emprunt bancaire.

Au comptant, l’investisseur percevra des rendements garantis par le bail commercial dont le montant initial est inscrit dans ce bail commercial. En moyenne le rendement offert par une résidence étudiante est de 3,8%, soit 3800 euros de revenus complémentaires annuels pour 100 000 euros investis.

A crédit, les loyers perçus serviront à rembourser la majorité de la mensualité de crédit. En cas d’investissement via le régime Censi-Bouvard, l’économie d’impôt obtenue servira elle aussi à rembourser la mensualité. A la fin du crédit, l’investisseur en résidence étudiante perçoit les loyers sans crédit en face. Il peut à la fois conserver le bien ou revendre celui-ci s’il a besoin de capital.

Pourquoi acheter une résidence étudiante pour défiscaliser ?

Il existe différentes méthodes afin de défiscaliser. Les investissements financiers ainsi que certains investissements de la vie courante (isolation de la maison,…) permettent de réduire l’impôt sur le revenu. Cependant, les investissements immobiliers défiscalisants sont la seule manière de résoudre structurellement son imposition.

Les régimes Pinel et Censi-Bouvard permettent en effet d’annuler une partie de son impôt sur 9 ans. Il est possible d’investir en résidence étudiante via ces deux régimes fiscaux. Le régime Pinel est dédié aux résidences étudiantes sans passer par un gestionnaire. Le régime Censi-Bouvard correspond aux résidences de services gérés où un bail commercial est signé entre le gestionnaire et l’investisseur. Investir en résidence étudiante permet de sécuriser son investissement en étant sur un secteur en réel besoin et donc à fort potentiel. Prêt de deux étudiants sur trois se considèrent mal logés et en recherche de logements plus adaptés

Quel budget pour investir en résidence étudiante ?

Un des avantages des résidences étudiantes est qu’il permet l’accès à des lots LMNP en résidences de services gérées de qualité à des prix nettement plus accessibles que les résidences seniors, résidences de tourisme ou EHPAD. Il est par exemple possible de faire l’acquisition d’une résidence étudiante dans une des plus grosses villes étudiantes françaises (Montpellier, Rennes, Toulouse) à des prix inférieurs à 80 000 euros.

Ces prix ne sont pas envisageables pour des lots EHPAD de qualité où les premiers prix sont de 100 000 euros voir parfois nettement supérieurs.

Ainsi pour tout investissement à crédit, il est possible d’avoir un effort de trésorerie inférieur à 200 euros par mois afin de financer une opération en résidence étudiante et se créer un patrimoine immobilier en tout sécurité.

Comment revendre un LMNP en résidence étudiante?

Revendre un bien LMNP en résidence étudiante dans de bonnes conditions et de manière sécurisée implique de s’adresser aux bons intervenants. Le réseau classique de revente immobilière, à savoir les sites internet de revente immobilière généraliste, est bien entendu un moyen mais ce ne sera pas le plus efficient. En effet, la plupart des recherches de ces sites ne concernent pas des achats en résidences de services gérés.

Dans ces conditions, il est préférable de s’adresser à des intervenants spécialisés qui mettront en relation d’une part, des investisseurs à la recherche de LMNP afin de se constituer une retraite complémentaire ou des revenus complémentaires et d’autre part, des revendeurs à la recherche de liquidités.

Un troisième est parfois possible, il s’agit du gestionnaire de la résidence. Celui-ci peut proposer une revente garantie mais pas toujours dans les mêmes conditions. Cette dernière solution doit surtout est perçue comme une solution de secours pour les revendeurs en recherche de liquidités immédiates.

Comment préparer sa retraite avec une résidence étudiante ?

Préparer sa retraite avec une résidence étudiante est réalisable aisément grâce au recours au crédit. Avec les taux actuellement historiquement bas, un fort effet de levier du crédit est envisageable. De plus, grâce à la déduction des intérêts d’emprunt, l’investissement à crédit en résidence étudiante s’avère être un moyen particulièrement rentable de préparer sa retraite.

Le schéma est simple. L’investisseur emprunte sur une durée où l’échéance du crédit correspondra au moment de départ en retraite. Ainsi l’investisseur commencera à percevoir les revenus complémentaires de sa résidence étudiante sans mensualité de crédit à rembourser. Compte tenu des prix raisonnables des résidences étudiantes, certains investisseurs réitéreront l’opération à plusieurs reprises afin d’augmenter les revenus complémentaires perçus à la retraite tout en diversifiant l’emplacement de leurs résidences étudiantes afin de sécuriser au maximum leur projet.

Comment récupérer la TVA en résidence étudiante ?

En résidence étudiante comme de manière générale en résidences de service gérés en LMNP, la TVA des programmes neufs n’est qu’une avance temporaire jusqu’à la livraison du programme en question. Ainsi contrairement à l’investissement immobilier résidentiel neuf classiques, l’acheteur ne payera pas définitivement cette TVA. C’est un des principaux avantages de l’achat en résidence étudiante notamment.

En pratique, c’est votre centre des impôts qui vous restituera la totalité de la TVA en moyenne 4 mois après la livraison du bien. Dans ces conditions, l’investisseur réalise simplement une avance de cette TVA qui en durée variera en fonction de la date de livraison du bien. Plus la livraison du bien est proche par rapport à la date d’acquisition, plus la durée de l’avance de TVA par l’investisseur ne sera courte.

Dans de très rares cas, la TVA n’est même pas à avancer par l’investisseur car c’est le promoteur gestionnaire qui portera la TVA jusqu’à la livraison du programme.