EHPAD: définition

Les EHPAD sont une réponse à la perte d’autonomie, définie comme le besoin d’être aidé afin d’accomplir les actes essentiels de la vie quotidienne ou bien la nécessité d’une surveillance régulière.
Si cette perte d’autonomie peut survenir à tout moment, la probabilité d’entrer en état de dépendance s’élève fortement avec l’âge, où une rupture nette s’opére entre 80 et 85 ans.
Le chiffre: Les personnes âgées de plus de 85 ans vont être multiplié par 4 entre 2007 et 2060.
Les études les plus récentes font ainsi apparaître en moyenne des besoins de créations d’environ 10 000 nouvelles places par an pour les prochaines décennies.
Un investissement sécurisé par un marché très lisible.

Les spécificités de l'EHPAD

  • une offre règlementée: le nombre de chambres en EHPAD reste très inférieurs aux besoins, notamment compte tenu d’une réglementation très stricte. La spécificité de ce marché est le numérus clausus instauré par les pouvoirs publics. Ainsi, l’ouverture de tout nouvel établissement nécessite au préalable la mise en place d’une convention tripartite et la délivrance d’un agrément donné uniquement par l’état.

  • un besoin du secteur privé: Face à la situation des comptes publics, la collectivité sollicite de plus en plus le secteur privé afin d’assurer le financement de nouveaux établissements pour essayer de répondre à cette demande croissante et prévisible.
    Les capacités d’accueil des maisons de retraite augmentent plus rapidement que l’ensemble du secteur. L’engagement du secteur privé est en effet indispensable afin de résorber le déficit en structures d’accueil. Chaque établissement doit répondre à des normes précises et évolutives définies notamment par les conventions tripartites.

  • une demande exponentielle: les évolutions démographiques sont à l’origine d’une demande exponentielle. Les résidents constituent par ailleurs un public particulier puisqu’ils n’ont en raison de leur situation de dépendance aucun autres choix que le départ du domicile, et l’entrée en établissement spécialisé. L’EHPAD s’impose comme l’unique solution face à cette perte importante d’autonomie, parfois couplée à des pathologies lourdes. Intégrer un EHPAD ne dépend pas d’un libre choix mais d’une contrainte inéluctable.

L’EHPAD est le secteur des 4 types de résidences de services à proposer les rentabilités les plus élevée (moyenne de 4,4% sur le marché du neuf) et la répartition des charges la plus avantageuse (Article 605 et 606 à la charge du gestionnaire).Deux inconvénients existent cependant. Les budgets sont plus élevés, il est ainsi presque impossible de trouver des EHPAD de gestionnaires de qualité à des budgets inférieurs à 100 000 euros. Or, la qualité du gestionnaire est primordial en EHPAD. Enfin, le marché est petit et la disponibilité des lots sur le marché du neuf et de l’ancien évolue au quotidien.

0
fois plus

de personnes de + de 85 ans d’ici 2040

0
%

de rentabilité moyenne pour les EHPAD NEUFS

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de rentabilité moyenne pour les EHPAD ANCIENS

Besoins du secteur :

1400000 Personnes dépendantes
920000 Places en EHPAD

Points clés à étudier afin de réussir son investissement en EHPAD :

  • Solidité financière du gestionnaire

  • Qualité du bail commercial:

    Signature avec la société mère ou non?
    Rentabilité locative
    Revalorisation locative
    Répartition des charges (Article 606)

  • Montant de la seule charge imputé à l’investisseur: la Taxe Foncière

Voir les gestionnaires EHPAD

Korian Medica
Domus VI
Orpéa
Le Noble Age
Stéva
Colisee Patrimoine
Questions sur les EHPAD

Pourquoi investir dans une résidence EHPAD ?

Investir dans une résidence EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) est la meilleure manière de sécuriser le potentiel et la demande du marché d’un investissement locatif. En effet, la population des personnes âgées dépendantes va connaître une augmentation substantielle dans les décennies à venir comme l’attestent les projections de l’INSEE.

Selon une étude, leur nombre aura été multiplié par deux d’ici 2040. Notre pays accuse un déficit profond entre l’offre de logements dédiés actuellement disponibles et cette demande exponentielle. Dans ces conditions, investir en EHPAD est le meilleur moyen de sécuriser son investissant tout en bénéficiant des avantages fiscaux de la location meublée (LMNP Classique, Censi-Bouvard, Micro BIC) et de loyers garantis par le bail commercial signé avec le gestionnaire.

Comment investir en EHPAD?

Il est possible d’investir de différentes manières en EHPAD selon l’objectif patrimonial recherché. Tout d’abord, il convient de distinguer l’investissement en cash de l’investissement à crédit.

En cash, l’objectif est la perception de revenus complémentaires; solution privilégiée par nos clients proche ou déjà à la retraite et recherchant des revenus complémentaires stables et net d’impôt.

A crédit, l’objectif est la création de capital et préparation de retraite à terme du crédit. Les conditions de financement actuelles et la déduction des intérêts d’emprunt permettent d’obtenir des rentabilités supérieures à un investissement en cash.

Ensuite, deux régimes fiscaux sont à dissociés. Le premier permet une réduction d’impôt de 11% sur le montant investi réparti sur les neuf premières années de l’investissement. Il s’agit du régime Censi-Bouvard. Le second permet d’obtenir une fiscalité neutre sur les loyers perçus sur du long terme grâce à l’amortissement comptable, il s’agit de LMNP Classique.

Comment vendre un EHPAD?

La vente d’un investissement immobilier locatif est un point important à étudier même avant d’acquérir un bien quel qu’il soit. Le bien en question est-il facile à revendre?A quel prix?

Les EHPAD sont des biens très liquides car recherchés par les personnes à la recherche de revenus complémentaires immédiats. Le prix de revente est souvent très proche du prix d’achat. Ce n’est donc pas un marché sur lequel de grosses plus-values sont à espérer.
Trois réseaux de vente existent:

  • le gestionnaire peut racheter le bien à l’investisseur dans certains cas
  • le marché libre: le revendeur met en vente son EHPAD sur des sites immobiliers ou de vente généralistes
  • les revendeurs spécialisés: ce sont des organismes dont le LMNP en résidences de services est le coeur de métier. Ils confrontent ainsi au quotidien des acheteurs et revendeurs potentiels. C’est en passant par ces organismes que la revente sera optimisé tant d’un point de vue délai que d’un point de vue prix de cession.

Quel statut choisir pour investir en EHPAD?

Il existe trois régimes principaux d’investissement en EHPAD. Le premier est le régime Censi-Bouvard (réduction d’impôt de 11% sur la somme investi) et correspondra à un objectif de réduction d’impôt. Le schéma optimum est alors l’achat à crédit avec une revente de d’établissement à l’issue de la 9 ème année.

Le second est de loin le régime le plus fréquent. Il s’agit du régime LMNP Classique où l’investisseur peut amortir comptablement la valeur du bien (hors terrain) afin d’annuler ses revenus BIC. Dans ces conditions, les loyers perçus sont net de fiscalité. C’est notamment le régime répondant à une volonté de rentes défiscalisées.

Enfin, le régime Micro BIC permet un abattement de 50% sur les revenus de nature BIC et peut notamment être intéressant pour un investisseur recherchant des revenus complémentaires après avoir bénéficier du régime Censi-Bouvard.

Comment devenir rentier en investissant en résidence EHPAD ?

Avec ses loyers garantis versés trimestriellement et net de fiscalité, l’investissement en EHPAD est le produit de rente par excellence. En effet, la particularité du bail commercial en EHPAD par rapport aux autres résidences de services est que la répartition des charges est plus protectrice pour l’investisseur. Outre les charges d’entretien, de copropriété et de remise aux normes qui sont à la charge du gestionnaire pendant toute la durée de l’investissement, les gros travaux le sont aussi pour la plupart des gestionnaires en EHPAD. Certains gestionnaires vont même plus loin en prenant à leur charge la taxe foncière ou le renouvellement du mobilier.

Un investisseur jeune pourra ainsi devenir rentier et vivre de ses loyers perçus par ses lots EHPAD. Pour ce faire il conviendra cependant dans un premier temps pour ceux qui n’ont pas les disponibilités nécessaires de recourir au crédit afin de financer l’opération.

Comment bien choisir un EHPAD?

Bien choisir son EHPAD est important afin de réussir son investissement. L’EHPAD présente la spécificité d’être un marché réglementé par l’Etat contrairement aux autres résidences de services. Cela signifie que le nombre d’EHPAD en France est limité. Un EHPAD ne peut être construit qu’une fois avoir obtenu un agrément de l’Etat délivré uniquement s’il y a un réel besoin dans le secteur en question.

Dans ces conditions, l’emplacement est nettement moins important que dan l’immobilier d’habitation car si un EHPAD est construit c’est obligatoirement qu’il y a un besoin. Ce qui fait donc la qualité d’un investissement en EHPAD ce n’est pas l’emplacement mais la solidité du gestionnaire sélectionné et la qualité du bail commercial signé. Plus le gestionnaire est solide et a un modèle économique viable et une marge d’exploitation importante, plus l’investissement sera sécurisé

Comment investir dans un EHPAD d’occasion?

Les EHPAD d’occasion sont des EHPAD déjà en exploitation par opposition aux EHPAD vendus sur plans (VEFA). La méthode la plus fréquente d’investissement dans un EHPAD en exploitation est l’investissement via une certaine somme de liquidités disponibles. L’objectif est alors de dynamiser une somme qui dort (livrets bancaires; Assurance-Vie non optimisée) afin de générer des compléments de revenus défiscalisés via le régime LMNP Classique.

En effet, le régime défiscalisant Censi-Bouvard est réservé aux EHPAD neufs.

Afin de trouver des EHPAD d’occasion de qualité, il est recommandé de passer par des acteurs spécialisés afin de s’assurer que la résidence en question est solide financièrement parlant et que le bail commercial est de qualité

Quelle est la fourchette de prix pour investir en EHPAD?

Investir en EHPAD nécessite un montant d’investissement en moyenne supérieur à une résidence étudiante par exemple. Même si certains EHPAD sont accessibles à des montants bien inférieurs à 100 000 euros, nous recommandons un budget minimum de 120 000 euros afin d’accéder aux meilleurs gestionnaires du marché et aux baux commerciaux les plus protecteurs pour les investisseurs. Certains programmes atteindront des budgets de l’ordre de 400 à 450 000 euros selon leur emplacement. (Paris intra-muros,…) Ces programmes n’offriront cependant pas de meilleures rentabilités que la moyenne des programmes EHPAD, soit une rentabilité comprise entre 4 et 4,8%.