Le LMNP ancien ou LMNP d’occasion concerne tout bien ayant été à l’origine vendu NEUF pour lequel l’investisseur initial a eu le choix entre bénéficier de la réduction d’impôt de 11% du montant d’investissement (voir plus selon l’année d’acquisition) et le régime LMNP Classique (amortissement comptable) puis revendu par l’acheteur initial.
Si l’avantage fiscal Censi-Bouvard reste exclusivement et définitivement attaché au premier acquéreur, l’investissement en LMNP ancien présente pour le repreneur bien d’autres avantages.
Les biens d’occasion sont déjà livrés et un gestionnaire en assure l’exploitation.
Deux scénarios d’acquisition existent :
- le nouvel acheteur rachète le bail initial avec un nombre d’années restants à courir
- le LMNP ancien est revendu avec un nouveau bail commercial plein
Seules des opportunités en nombre limité existent (les reventes de biens meublés sont marginales au regard du nombre de biens existants). Cette rareté fait du LMNP ancien un marché attractif et prisé des investisseurs.
C’est un marché aux règles spécifiques (fiscales, juridiques, comptables, questions autour de la TVA) pour lequel l’intervention d’un professionnel spécialisé est nécessaire. Ce dernier va, en collaboration avec le notaire, sécuriser le transfert de propriété entre les deux parties (vendeur et acheteur) en veillant au strict respect de ces règles.
Face à l’effondrement des fonds euros et à leur liquidité de moins en moins évidente (loi Sapin 2), le LMNP ancien représente une alternative attractive afin d’obtenir des revenus garantis net de fiscalité sans avoir à s’occuper de la gestion du bien. Le rendement moyen net de fiscalité et de gestion pour les investisseurs oscillera selon le secteur choisi (EHPAD, étudiants, seniors, tourisme) entre 3 et 4%.
Des emplacements de premier ordre : L’investisseur qui souhaite acquérir un bien meublé sur le marché de la revente peut bénéficier d’emplacements avantageux. En effet, les résidences dans lesquelles se trouvent ces logements répondent dès l’origine aux exigences fixées par le gestionnaire afin d’en assurer la meilleure exploitation possible et donc le meilleur taux de remplissage.
Proche des universités et des transports en commun pour les résidences étudiantes, proche des centres villes pour les résidences affaires ou les résidences seniors…
Par ailleurs, avec la raréfaction des terrains à bâtir et le prix élevé au m2, la tendance actuelle est, pour les grandes villes, à la construction et au développement des zones périphériques. À ce titre, investir en LMNP occasion peut permettre d’accéder à des emplacements de choix.
Des montants d’investissement et des rentabilités intéressantes :
Le LMNP ancien présente des prix d’acquisition inférieurs à ceux du neuf (entre 10% et 20% en moyenne). En parallèle, compte tenu des revalorisations successives des loyers (prévues par le bail commercial) les rentabilité dans l’ancien sont souvent plus intéressantes (entre 4.6% et 5.2% en moyenne).
Des loyers perçus par l’investisseur dès le lendemain du passage chez le notaire: Investir en LMNP ancien, c’est acheter un bien déjà livré dont la gestion est en cours.
L’investisseur percevra ainsi des loyers immédiatement versés par le gestionnaire et connaitra précisément les charges à verser en se référant aux années précédentes de l’exploitation.
Les frais de notaire: les frais d’acquisition sont ceux opérés sur le marché immobilier ancien. Par rapport aux frais de notaire réduits du neuf, les frais de notaire sont deux fois plus élevés (7 à 8% du montant d’acquisition en moyenne)
Des travaux potentiels à prévoir: comme tout bien immobilier, un LMNP ancien est à l’épreuve du temps et des travaux seront à prévoir en cours de possession du bien en question. C’est pour cette raison, qu’étudier la réparation des charges déterminées dans le bail commercial est encore plus important sur le marché de l’ancien que sur le marché du neuf. En effet, une garantie décennale protège les investisseurs sur le marché primaire. Et ce n’est pas durant les premières années de détention d’un LMNP que les travaux sont à prévoir mais bien après. Il faut alors avant tout achat de LMNP ancien, vérifier en détail à qui revient:
- les travaux déterminés par l’article 605
- ceux de l’article 606 (gros travaux)
- frais de remises aux normes
L’investisseur devra prioriser des LMNP où la plupart si ce n’est la totalité de ces charges sont contractuellement inscrites dans le bail commercial à la charge du gestionnaire
