Comprendre la fiscalité du LMNP

La fiscalité des revenus fonciers est particulièrement lourde en France. Les revenus fonciers perçus sont en effet doublement fiscalisés:

  • à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur

  • aux prélèvements sociaux de 15,5% (CSG, CRDS)

Investir en LMNP permet de percevoir des revenus BIC sans aucune fiscalité (ni TMI, ni prélèvements sociaux). D’autres avantages fiscaux sont aussi liés au régime LMNP :

La récupération de la TVA

recuperation-tva

La TVA vous est restituée dans sa totalité lors d’un
investissement en LMNP. Vous achetez donc le bien HT.

En savoir plus sur la récupération de TVA

Le régime réel BIC

amortissement-bic

Grâce à l’amortissement de 80% à 90% de la valeur du bien sur 20 ans, vos loyers sont net
d’impôt (TMI+ Prélèvements sociaux)

En savoir plus sur l’amortissement du régime réel BIC

Le régime Micro BIC

regime-micro-bic

Sinon, vous pouvez opter pour le régime Micro BIC et avoir un abattement de 50% sur vos loyers
BIC.

En savoir plus sur le régime micro BIC

L’avantage Censi-Bouvard

censi-bouvard

Une réduction d’impôt de 11% sur la valeur du bien répartie sur 9 ans est un choix possible pour
tout investisseur en LMNP neuf

En savoir plus sur la réduction d’impôt Censi-Bouvard

Le régime micro BIC

Afin d’opter pour le régime des Micro-BIC d’imposition, l’investisseur se doit d’en formuler la demande auprès de l’administration avant le 30 avril de l’année pour les sociétés nouvelles, ou avant le 1er février pour les sociétés existantes.

Dans le cas du régime des Micro-BIC un avantage primordial s’ensuit :

  • Le loueur en meublé bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% des loyers perçus (avec un minimum de 305€), il n’est donc imposé que sur 50% du montant net de ses loyers perçus

  • minimiser les déclarations administratives

Afin de bénéficier de l’abattement de 50% du montant des loyers, plusieurs critères s’imposent :

  • le loueur en meublé doit percevoir des loyers annuels n’excédant pas les 32 600€.

  • Ne pas être inscrit au RCS

 Lorsque le loueur en meublé dépasse le seuil minimal, le régime réel s’impose par défaut.
Pour les personnes ayant comme objectif de minimiser leur fiscalité, il est possible de percevoir un abattement allant jusqu’ à 71% des revenus. Cet avantage fiscal est applicable pour un montant total de recettes annuelles n’excédant pas 81 500€.
Jusqu’au 1er janvier 2016 cet abattement étaient attribué pour les chambres d’hôtes et gîtes ruraux.
NB : La loi de finance 2016 a supprimé cet avantage concernant les gîtes ruraux. Pour continuer à bénéficier de ces avantages, les logements doivent obligatoirement être classés en meublé de tourisme.

Intérêt du régime Micro BIC :

  • le régime Micro-BIC peut prendre le relais une fois que l’investisseur est arrivé au bout de l’amortissement du régime réel

  • formalités allégés

Limite : Moins avantageux fiscalement que le régime réel
L’investissement est réduit au marché secondaire car la récupération de la TVA est impossible

L’amortissement du régime réel BIC

Le régime réel octroie la possibilité d’amortir l’actif immobilier mis en location sur une durée moyenne comprise entre 20 et 25 ans.
Le bien immobilier (les murs) ainsi que le mobilier (les meubles garnissant l’appartement) peuvent être amorti par l’investisseur en LMNP.
Seul le foncier (terrain) est exclut de cet amortissement, selon les règles comptables communes. Or, le foncier représente en moyenne entre 10 et 20% de la valeur global du bien. C’est pour cela que l’on coutume de dire que le régime réel permet d’amortir entre 80 et 90% de la valeur du bien sur une durée comprise entre 20 et 25 ans.
Il s’agit d’un amortissement linéaire calculé sur la valeur du bien immobilier et mobilier, étalé sur plusieurs années (environ 4% par an pendant 20 à 25 ans pour l’immobilier et 5 à 7 ans pour le mobilier). Enfin, cet amortissement lmnp repose sur la valeur hors taxes (HT) du bien. C’est notamment le rôle du cabinet comptable d’optimiser cet amortissement.

Aller plus loin:
Décomposition par composants
Les immeubles évalués au coût historique nécessitent, selon la norme IAS 40 ou le Plan Comptable Général (PCG), d’être décomposés en terrain et structure, mais également en composants lorsque ces derniers ont une durée d’utilisation sensiblement différente de la structure, et un coût significatif.

La fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) a arrêté quatre composants hors terrain. Il s’agit de quatre types d’amortissements différents :

  • Amortissement sur 40 ans : sur les gros oeuvres (structures, charpentes, voirie et les réseaux divers (VRD)) constituant la structure de l’immobilisation.

  • Amortissement sur 20 ans : pour l’ensemble façade – étanchéité – couverture – menuiseries extérieures

  • Amortissement sur 20 ans : de l’ IGT (chauffage, la climatisation, les ascenseurs, la sécurité)

  • Amortissement sur 15 ans : les agencements (cloisons, les chapes, la plâtrerie, les divers revêtements, la plomberie, le câblage, l’électricité).

Lors d’un investissement immobilier en Loueur Meublé Non Professionnel, il convient de distinguer 4 éléments :
+ Les recettes locatives
– Les charges (taxe foncière, charges non récupérables)
– Les amortissements (charges comptables, mobilier et immobilier)
– Les intérêts d’emprunt, si l’investissement est réalisé à crédit

Avant 2012, cette charge fictive qu’est l’amortissement, pouvait être employée à réduire les revenus fonciers de l’investisseur le cas échéant. Maintenant ce n’est plus possible, l’exploitation d’un bien donné en location meublée non professionnelle ne peut plus permettre de générer un déficit foncier.
Si déficit il y a, il ne pourra qu’être imputé aux revenus LMNP. Il ne s’agit donc plus de chercher à créer un déficit mais d’atteindre un résultat tiré de la location proche ou égal à zéro.
En effet, en pratique durant les premières années d’exploitation du bien meublé et compte tenu du fait que l’appartement en Loueur Meublé est souvent acheté à crédit sur longue période, les intérêts d’emprunt en tant que charges déductibles suffisent presque à elles seules à neutraliser les revenus locatifs.
Pendant ces premières années d’exploitation, les amortissements lmnp inutilisés sont donc différés. Ils sont ainsi ‘stockés’ comptablement parlant sans limite dans le temps.
Ensuite, ce stock d’amortissement différé viendra judicieusement prendre le relais des intérêts d’emprunt devenus insuffisants pour conférer à un investissement LMNP une rente pas ou peu fiscalisée sur très longue période. Une solution idéale en vue de sa retraite par exemple.

A savoir:
Le régime réel en permettant à l’investisseur d’avoir un résultat industriel et commercial négatif ou égale à 0, exonère l’investisseur non seulement d’impôt à sa tranche d’imposition, mais aussi de tout prélèvement sociaux.

La récupération de la TVA

L’article 293 B du Code Général des Impôts revient en détail sur l’application du régime de la franchise des loueurs en meublés exonérés de la TVA. Ainsi, il indique que les loueurs en meublés sont exonérés de TVA dans le cas de recettes annuelles inférieures à 32 600€.

La législation indique que le loueur en meublé a la possibilité de renoncer à ce régime en exerçant une option auprès de l’administration fiscale puisqu’il y existe certaines exceptions concernant la plupart des supports immobiliers sur lesquels on peut réaliser l’opération :

  • Les résidences de services détiennent comme principale condition de détention : une location minimum de 9 ans concernant l’investisseur.

  • Un bail commercial doit être établi auprès d’un exploitant enregistré au RCS et offrant un minimum de 3 des 4 services suivants : accueil, service du petit déjeuner, nettoyage des locaux, machine de linge maison.

Plusieurs exceptions existent dans le cas d’une renonciation à la franchise en base (notamment le cas du micro BIC), le loueur en meublé s’ouvre au paiement de la TVA :

  • TVA de 7% : dans le cas d’un loyer des logements en location meublé

  • TVA de 20% : aux loyers des services annexes (parking)

  • Récupération de la TVA au taux de 20% au bout de 20 ans de détention du bien. Si la revente s’effectue avec anticipation, la TVA est remboursable au prorata de la différence d’années de détention du bien, à part si le nouvel investisseur poursuit le bail commercial jusqu’au bout des 20 ans.
    Aucune récupération de TVA n’existe dans le cas de bien immobilier ancien, sauf s’il existe une TVA sur marge ou une TVA résiduelle.
    Ainsi en cas de revente d’une résidence de services, le vendeur n’a pas de TVA à restituer.

La réduction d'impôt en Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard 2016 est réservée aux contribuables français qui réalisent ou ont réalisé des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.
Afin de bénéficier des avantages du Censi-Bouvard, il n’est pas obligatoire d’être inscrit au Registre du commerce et des Sociétés (RCS). Remplir le simple formulaire P0i du greffe du tribunal de commerce suffit afin de notamment pouvoir récupérer la TVA.
Le régime Censi-Bourvard 2016 permet de bénéficier d’une réduction de 11% sur l’impôt sur le revenu dans une limite du prix du bien à hauteur de 300 000 € HT.

Nombreux sont les avantages fiscaux existants concernant la Loi Censi-bouvard:

  • Allègement fiscal à hauteur de 11% du prix HT du logement (frais d’acte inclus)

  • Etalement linéaire de la réduction d’impôt d’une durée de 9 ans

  • Etalement linéaire reportable d’une durée de 6 ans si la réduction d’impôt est supérieure au montant à payer de l’investisseur

Dans le cas d’un non respect des conditions, les avantages fiscaux seront annulés avec un effet rétroactif.

Conditions à respecter :

  • Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement

  • Le logement doit détenir le statut de résidence de services répertoriée

  • Le logement doit être meublé ainsi qu’équipé

  • Une durée minimale de 9 ans est obligatoire concernant le bail commercial

Aller plus loin :
1°) Il est dans un cas possible de bénéficier dans un premier temps de la réduction d’impôt en Censi-Bouvard, puis de basculer ensuite sur le régime LMNP classique avec l’avantage de l’amortissement. Ce cumul des deux avantages fiscaux, est uniquement possible si l’investisseur crée une SARL familiale à la fin de sa réduction d’impôt, au bout de 9 ans. Ainsi, il transmet la
nue-propriété à ses descendants et en concerve uniquement l’usufruit.
L’avantage est double, ses revenus perçus sont net d’impôt grâce à l’amortissement et il a optimisé la transmission de son patrimoine pour ses descendants.
2°) Il est fortement conseillé lors d’un investissement en Censi-Bouvard, d’avoir recours à un cabinet comptable faisant parti d’un CGA. En effet, dans le cas contraire, la partie imposable des revenus liés à cet investissement seront majorés de 50%.