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Investisseurs : Location nue ou Location meublée, quel est le plus avantageux pour vous ?

En matière d’investissement immobilier, il existe 2 types de location : La location dite « nue » et la location meublée. Si le bien est loué, il ne l’est pas forcément de la même manière et n’a pas les mêmes implications. De ce fait, la question se pose de savoir quel type de location, nue ou meublée, est le plus avantageux pour vous, investisseurs ?

Comprendre la location nue et la location meublée en 2022

Il importe avant toute chose de savoir à quoi font référence ces termes. Il faut savoir que la location nue comme son nom l’indique désigne les biens loués sans équipement ni matériel. Quant à la location meublée, elle désigne des biens loués déjà entièrement équipés.

Ces types de locations sont donc concernés par deux modes d’imposition. En effet, en fonction du type de location pour lequel on opte, il sera appliqué une fiscalité particulière.

Pour un supplément d’information, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avez nos experts !

 

 

Fiscalité de la location nue et de la location meublée

La location nue

Les revenus tirés de la location nue sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Les contribuables soumis à ce régime ont deux options en fonction du montant des revenus perçus et du niveau des charges liées à leurs biens.

Ainsi, le régime par défaut qui s’applique est celui du micro foncier. Celui-ci permet un abattement de 30% sur l’ensemble des revenus locatifs perçus qui sera directement appliqué sur la base de votre déclaration d’impôt 2022. Le contribuable ne sera imposé que sur 70% du montant des revenus locatifs perçus . Il est intéressant d’opter pour ce régime d’imposition lorsque le montant des charges supportées est inférieur à l’abattement de 30%. Cet abattement a été prévu pour comprendre toutes les charges que vous supportez en tant que propriétaire.

Outre le micro foncier, les contribuables peuvent opter pour le régime du réel. Ce dispositif permet (aux contribuables qui supportent un montant important de charges pour leurs biens) de déduire le montant des charges, des revenus perçus.

location nue

La location meublée

Les revenus issus de la location meublée sont imposés, eux, contrairement à la location nue et ce dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Cela leur permet d’acquérir le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP).

Là encore, les contribuables peuvent opter pour le micro BIC (abattement de 50%) ou le régime du réel qui offre de nombreux avantages.

Dans tous les cas, le régime du réel dans le cadre d’une location meublée permet d’obtenir des revenus peu ou pas fiscalisés. Grâce à ce régime, non seulement les charges peuvent être déduites mais le contribuable a également la possibilité de réaliser un amortissement sur la valeur du bien mais également sur la valeur de l’ensemble de ses composantes. Il s’agit du LMNP amortissement qui a pour finalité, la diminution du bénéfice industriel et commercial ainsi réalisé par le contribuable.

location meublée

De manière synthétique, voici un tableau récapitulatif de l’ensemble des principales différences d’un point de vue fiscal mais aussi général de la location nue et de la location meublée :

Au-delà des appartements et maisons, ce type de location permet d’avoir accès à l’investissement en résidences de services (EHPAD, résidences de tourisme, résidences étudiantes, résidences sénior)

Différences  Location nue Location meublée
Fiscalité Imposition dans la catégorie des revenus fonciers : micro foncier ou régime du réel Imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux : statut LMNP (micro BIC ou régime du réel)
Rentabilité  Entre 4 et 6% Entre 5 et 7%
Durée des baux Bail 3-6-9 ans (bail de 3 ans renouvelable) Bail d’un an non renouvelable
Locataires cible et biens cible Ouvert à tous sur tous types de biens (appartement, maison, etc) Conditions de location à respecter.

Le dispositif Censi-Bouvard

Qu’est ce que le dispositif Censi-Bouvard ?

L’investissement dans les résidences de services Censi-Bouvard consiste en l’acquisition d’un appartement meublé dans une résidence de type étudiante, de résidence d’affaires, de résidence pour séniors ou en EHPAD pour bénéficier de la défiscalisation dont la date d’échéance est fixée au 31 décembre 2022.

Ces résidences de services Censi-Bouvard permettent aux acquéreurs d’amortir leur investissement sur 9 ans et de réduire leurs impôts sur les revenus fonciers.
Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % hors taxe du prix d’acquisition du bien. Ces revenus sont soumis au régime du micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et ce régime permet aux acquéreurs de profiter d’un abattement forfaitaire des charges de l’ordre de 50 % seulement si les revenus sont inférieurs à 33 100 €. Au-delà, les loyers perçus devront être déclarés au régime réel BIC et déduits des charges réelles.

 

Il apparaît que la location meublée présente un certain nombre d’avantages d’ordre pratique mais aussi fiscaux. La rentabilité générée par un investissement réalisé en location meublée est plus importante que dans le cas d’une location nue.

De plus, et point important, la location meublée permet d’avoir accès aux résidences de services qui comme on le sait, renferment également bien des garanties et offrent une certaine sécurité à l’investisseur notamment par la signature d’un bail commercial.

Nos experts restent disponibles pour répondre à toutes vos questions et vous accompagner dans votre projet, n’hésitez pas à les contacter.

Louis Legasse
Louis Legasse

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