La fiscalité de la Location Meublée Non Professionnelle permet de percevoir des revenus locatifs sans subir la lourde fiscalité des revenus fonciers.
Depuis 1949, les revenus perçus, considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux, sont optimisés grâce à de nombreux avantages fiscaux.
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fiscalité LMNP / LMP
La location meublée est considérée comme une activité commerciale.
La fiscalité relative à cette activité diffère selon son caractère professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).
Si les recettes dépassent le montant de 23 000 euros TTC par an et qu’elles sont également supérieures au total des autres revenus d’activité du foyer fiscal, alors l’activité est considérée comme professionnelle, sinon elle est considérée comme non professionnelle.
Conditions à respecter pour le régime LMP.
fiscalité lmnp / LMP
Investir en LMNP permet de percevoir des revenus BIC sans aucune fiscalité (ni TMI, ni prélèvements sociaux).
D’autres avantages fiscaux sont aussi liés au régime LMNP :
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Lors d’une Location Meublée Non Professionnelle, la fiscalité sur les plus-values des particuliers s’applique alors que pour une Location Meublée Professionnelle, la fiscalité sur les plus-values des professionnels est à prendre en compte. Cela a un impact non négligeable quant à l’impôt sur la plus-value à payer lors de la revente, souvent nettement plus lourd lors d’une Location Meublée Professionnelle.
Lors d’une Location Meublée non Professionnelle, l’ensemble des biens concernés rentrent dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilier. Lors d’une Location Meublée Professionnelle, les biens en question sont considérés comme des actifs professionnels. Il est alors possible de faire sortir de l’assiette de l’IFI, les biens immobiliers en question.
Grâce au principe de l’amortissement comptable du régime réel, il est fréquent d’obtenir un déficit industriel et commercial lors d’une activité de Location Meublée. Ce déficit n’est pas reportable sur les autres catégories de revenus lors d’une Location Meublée Non Professionnelle alors que cela est permis en cas de Location Meublée Professionnelle.
Vous souhaitez investir en LMNP ?
Il s’agit du régime le plus simple à déclarer. Pour pouvoir en bénéficier il faut que les revenus de cette activité ne dépassent pas 70 000 € pour une location meublée classique.
Le plafond passe à 170 000 € pour des locations meublés de tourisme classées ou de chambres d’hôte.
Un abattement forfaitaire de 50% est alors automatiquement appliqué sur les revenus en question (l’abattement passe à 71% pour les chambres d’hôtes ou résidences de tourismes classées).
En contrepartie de cet abattement forfaitaire, aucune charge ne peut être déduite et aucun amortissement n’est également possible.
Les recettes perçues sont à déclarer sur la déclaration des revenus complémentaires (n° 2042 C PRO) en cas de location meublée non professionnelle.
Dans le cas contraire, les revenus sont à indiquer dans le cadre « Revenus Industriels et Commerciaux professionnels » ligne « régime micro-BIC > revenus imposables ».
Le régime Censi-Bouvard permet à tout investisseur, une réduction d’impôt équivalente à 11% de la valeur du bien dans la limite de 300 000 euros. Cette réduction d’impôt est étalée sur 9 ans, période durant laquelle l’investisseur est dans l’obligation de conserver le bien sous peine de perdre l’ensemble de son avantage fiscal.
La limite de 300 000 euros signifie que le montant de la réduction d’impôt ne pourra pas dépasser 33 000 euros réparti sur 9 ans. En cas d’acquistion d’un montant supérieur à 300 000 euros, l’investisseur pourra tout de même amortir le delta entre la valeur d’acquistion et le plafond de 300 000 euros.
Par exemple, si un investisseur réalise une acquistion dans le neuf d’un montant de 450 000 euros. Il bénéficiera de 33 000 euros de réduction d’impôt répartie sur 9 ans et pourra amortir les 150 000 euros restants.
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