Lundi - Samedi 08:00 à 20:00

Dimanche Fermé

131 Avenue Charles de Gaulle 92200

Neuilly-sur-Seine

Consulter un Expert

01 83 62 92 69

Le nouvel OPCI LMNP Silver Génération

Le nouvel OPCI LMNP Silver Génération

OPCI LMNP Silver Génération

L’OPCI LMNP Silver Génération vient de faire son entrée sur le marché. Encore méconnu des épargnants, les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier), qui présentent des similitudes avec la SCPI sont un produit à vocation immobilière.

Le fonctionnement des OPCI et OPCVM est calqué sur celui des OPCVM.

OPCI Silver Génération, c’est le nouvel OPCI, de la société Aplus Finance, décliné pour les particuliers et surtout éligible au régime LMNP.

OPCI et OPCVM

Les OPCI, juridiquement, fonctionnent de la même manière que les OPCVM en général.

Les OPCVM regroupent les SICAV (Sociétés d’Investissement à Capital Variable) et les FCP (Fonds Commun de Placement).

Qu’est ce qu’un OPCI ?

Les OPCI sont, comme dit plus haut un produit d’épargne à vocation immobilière.

Ils ont été créés par l’ordonnance n°2005- 1278 du 13 Octobre 2005 et sont tout comme la SCPI, gérés par une société de gestion agréée par l’AMF. On parle également « d’OPCI grand public. »

Les OPCI sont donc un fonds immobilier, soumis comme les SCPI à un visa de l’AMF.

Leur objet est de procéder à la collecte de fonds auprès des particuliers et institutionnels afin de réaliser des investissements dans des actifs immobiliers et financiers. L’investissement en immobilier peut se faire :

  • Par un investissement direct ou indirect dans des immeubles déjà construits ou en VEFA destinés à la location ;
  • Ou par la construction d’immeubles destinés à être mis en location ;
  • Et par la réalisation des travaux conservateurs des immeubles dans le but de les mettre en location.

Les OPCI sont le plus souvent comparés aux SCPI de rendement. L’actif des OPCI à la différence des SCPI n’est composé d’immobilier qu’à hauteur de 60 à 90%. Ils peuvent également détenir des actifs financiers pour 30% de leurs investissements.

Ainsi, selon des chiffres publiés par l’ASPIM, le marché des OPCI, c’est :

  • 11 OPCI « grand public » essentiellement distribués via les contrats d’assurance vie et gérés par 8 groupes ;
  • 2, 49 milliards d’euros de collecte ;
  • 4,54 milliards d’euros de capitalisation.

Le fonctionnement et la gestion d’un OPCI font intervenir plusieurs acteurs dont :

  • une société de gestion, qui après avoir obtenu l’agrément de l’AMF, s’occupe de la gestion de l’OPCI. Elle est également en charge d’assurer la vie de l’OPCI en intervenant dans trois domaines (l’investissement ; la gestion locative et l’information au public).
  • le dépositaire qui veille à la bonne gestion des actifs financiers de l’OPCI et vérifie la régularité de la gestion faite.
  • les commissaires aux comptes dont la mission est de contrôler et certifier les comptes annuels de l’OPCI.

Il convient également d’ajouter qu’il existe, deux types d’OPCI :

  • Les OPCI «grand public » : qui s’adressent aux particuliers qui souhaitent réaliser des investissements dans différents types d’actifs (bureaux, commerces, murs de magasins, etc.). Ils sont le plus souvent adossés à des contrats d’assurance vie en UC.
  • Et les OPCI RFA (à Règles de Fonctionnement Allégées) qui s’adressent à des investisseurs institutionnels, avec ou sans effet de levier. Les OPCI RFA avec effet de levier sont désormais remplacés par les OPPCI. Les OPCI sans effet de levier, peu nombreux appartiennent aujourd’hui à la catégorie des OPCI « grand public ».

En résumé, les OPCI regroupent : les OPCI « grand public » et les OPPCI.

En outre, les OPCI peuvent prendre deux formes juridiques à savoir :

  • Les FPI (Fonds de Placement Immobilier) : c’est une copropriété d’actifs, sans personnalité morale.
  • Et les SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) : on les retrouve généralement sous la forme de Sociétés Anonymes (SA) ou de Sociétés par Actions Simplifiées (SAS) à capital variable.

Pour résumer, on parle de : OPCI « grand public » ou d’OPPCI. Ces deux types d’OPCI peuvent exister sous deux formes juridiques : les FPI et les SPPICAV.

En fonction de la forme juridique OPCI est appliquée une fiscalité particulière

Fiscalité des FPI

L’investissement dans un FPI induit l’application de la fiscalité des revenus fonciers ainsi que le régime des plus values immobilières.

Sont taxés uniquement les revenus distribués aux associés.

Revenus/dividendes distribués • Pour les produits issus des actifs immobiliers, l’imposition se fait à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers ;• Produits issus des actifs mobiliers: Ils sont imposés dans à l’IR en tant revenus de capitaux mobiliers• Les revenus perçus par des entreprises sont inclus dans le résultat imposable et soumis à l’IR ou l’IS
Plus values de cession de parts • Plus-values sur cession d’immeubles: sont imposées suivant le régime de plus-value immobilière avec l’abattement pour durée de détention .• Plus-value sur cession d’instruments financiers imposées selon le régime des plus-values mobilières 

Fiscalité des SPPICAV

Revenus/dividendes distribués • Personnes physiques: Barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) en tant que revenus de capitaux mobiliers.•  Prélèvements sociaux 15,5%•  Entreprises: Gains compris dans le résultat imposable et soumis à l’IR ou IS 
Plus values de cession de parts •  Personnes physiques: Régime de plus-value des valeurs mobilières•  Prélèvements sociaux 15,5%•  Entreprises: Gains compris dans le résultat imposable et soumis à l’IR ou IS

OPCI LMNP Silver Génération

L’OPCI LMNP Silver Génération, vient compléter l’offre qui est faite sur le marché des OPCI.

Il est un produit innovant alliant OPCI au statut LMNP et donc à ses avantages. C’est le 1er OPCI LMNP dont l’investissement immobilier est dédié majoritairement en résidences services seniors. Aussi il s’adresse aux investisseurs personnes physiques (particuliers) et leur permet de bénéficier de l’avantage fiscal du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Il est géré et commercialisé par la société Aplus Finance, sous la forme d’un Fonds de Placement Immobilier (FPI).

Pourquoi un OPCI LMNP orienté résidences seniors ?

L’immobilier résidentiel pour les seniors autonomes est un secteur en plein développement, surtout lorsqu’on sait que d’ici 2060, la population âgée de plus de 60 ans augmenterait de plus de 10 millions (selon l’insee) et que plus de 50% d’entre eux, estiment que leur logement ne convient plus à leurs besoins d’où leur souhait d’intégrer une résidence adaptée.

De quoi se compose l’actif OPCI LMNP ?

L’actif de l’OPCI LMNP Silver Génération se compose de :

  • 60 à 70% d’une poche immobilière directe ou indirecte. Cette poche immobilière est composée de résidences de services de type séniors.
  • 0 à 35% d’une poche financière. Cette poche offre un accès au secteur des sociétés foncières cotées, ce qui va leur apporter une certaine diversification.
  • 5% d’une poche de liquidités

En quoi consiste l’investissement OPCI LMNP Silver Generation ?

Les investissements de l’OPCI LMNP Silver Génération sont exclusivement constitués de résidences seniors, résidences qui sont en plein essor. Un épargnant qui investit dans cet OPCI aura un accès au statut de LMNP et bénéficiera du statut fiscal privilégié rattaché au LMNP. Seule la part du portefeuille investie en résidences seniors (en l’occurrence 60 à 70%), bénéficiera de ce régime.

Pour rappel, le statut LMNP permet à l’investisseur de procéder à la déclaration de ses revenus locatifs dans la catégorie BIC, de pratiquer un amortissement comptable du bien et de pouvoir déduire les charges d’amortissement des revenus BIC qu’il perçoit.

À savoir :

  • l’amortissement se pratique sur la poche immobilière de l’investissement ; les actifs immobiliers constituant cette poche sont ciblés et sont majoritairement composés de lots d’appartement gérés par un exploitant professionnel.
  • l’OPCI signe avec les exploitants des résidences, des baux institutionnels de 12 ans avec la taxe foncière, à la charge du preneur. De ce fait, le remplissage est à la charge l’exploitant et la longue durée des baux offre aux investisseurs une bonne visibilité des flux locatifs.
  • OPCI LMNP Silver Génération offre des perspectives de valorisation à terme en contrepartie d’un risque de perte en capital.

L’OPCI LMPN Silver Génération pourra être souscrit soit :

  • par un compte titre
  • par un contrat d’assurance vie

Caractéristiques du produit

  • Nom : Silver Génération
  • Forme juridique : Fonds de Placement Immobilier
  • Code ISIN : FR0013142544
  • Dépositaire : Caceis Bank France
  • Société de gestion: Aplus Finance
  • Fréquence de valorisation : Mensuelle
  • Durée de placement recommandée : 8 ans
  • Minimum de souscription : 1 000 €
  • Délai de remboursement des parts achetées : 2 mois
  • Rendement : 5% triple net sur 70 donc 3,5
  • obilières. quand % de l’investissement, donc 3,5%
  • 0,7% de valorisation de la part
  • 1% de frais de gestion
  • droits d’entrée 6%

Qui est Aplus Finance ?

Aplus Finance, la société gestionnaire de l’OPCI LMNP Silver Generation, est une société entrepreneuriale indépendante fondée en 1998. Elle dispose de l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et totalise plus de 18 ans d’expérience dans le domaine. Elle affiche au 31/12/2015, un encours sous gestion, de près de 650 M€ et réunit une équipe de 25 professionnels de l’investissement.

Louis Legasse
Louis Legasse

CIF : E008404 Orias : 16001123