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Location nue vs Location meublée : quelles différences ?

Location nue vs Location meublée : quelles différences ?

En matière d’investissement immobilier, il existe 2 types de locations : La location dite « nue » et la location meublée. Si quel que soit le cas, le bien est loué, il ne l’est pas forcément de la même manière et n’a pas les mêmes implications. De ce fait, la question se pose de savoir quels sont les différences entre ces 2 types de location ou encore quel type de location préférer ?

Location nue, location meublée

Il importe avant toute chose de savoir à quoi font référence ces termes. Il faut savoir que la location nue comme son nom l’indique désigne les biens loués sans équipement ni matériel tandis que la location meublée, elle désigne des biens loués déjà entièrement équipés.

Ces 2 termes font également et surtout référence à deux modes d’imposition. En effet, en fonction du type de location pour lequel on opte, sera appliquée une fiscalité particulière.

Fiscalité de la location nue & la location meublée

Location nue

Les revenus tirés de la location nue sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Les contribuables soumis à ce régime ont deux options en fonction du montant des revenus perçus et du niveau des charges liées à leurs biens.

Ainsi, le régime par défaut qui s’applique est celui du micro foncier. Celui-ci permet un abattement de 30% sur l’ensemble des revenus locatifs perçus. Le contribuable ne sera imposé que sur 70% du montant des revenus locatifs perçus. Il est intéressant d’opter pour ce régime d’imposition lorsque le montant des charges supportées est inférieur à l’abattement de 30%.

Outre le micro foncier, les contribuables peuvent opter pour le régime du réel. Ce dispositif permet (aux contribuables qui supportent un montant important de charges pour leurs biens) de déduire le montant des charges, des revenus perçus.

Location meublée

Les revenus issus de la location meublée sont imposés, eux, contrairement à la location nue, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ce qui leur permet d’acquérir le statut de Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel.

Là encore, les contribuables peuvent opter pour le micro BIC (abattement de 50%) ou le régime du réel qui offre de nombreux avantages.

Dans tous les cas, le régime du réel dans le cadre d’une location meublée permet d’obtenir des revenus peu ou pas fiscalisés. Grâce à ce régime, non seulement les charges peuvent être déduites mais le contribuable a également la possibilité de réaliser un amortissement sur la valeur du bien mais également sur la valeur de l’ensemble de ses composantes : il s’agit du LMNP amortissement qui a pour finalité, la diminution du bénéfice industriel et commercial ainsi réalisé par le contribuable.

En outre, à travers ce régime du réel (LMNP), le contribuable peut choisir d’opter pour le Censi-Bouvard.

Il s’agit d’un dispositif permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien répartie sur 9 années. Ce dispositif est disponible et accessible pour un investissement dans certaines résidences de services neuves.

De manière synthétique, voici un tableau récapitulatif de l’ensemble des principales différences d’un point de vue fiscal mais aussi général de la location nue et de la location meublée :

Différences  Location nue Location meublée
Fiscalité Imposition dans la catégorie des revenus fonciers : micro foncier ou régime du réel Imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux : statut LMNP (micro BIC ou régime du réel)
Rentabilité  Entre 4 et 6% Entre 5 et 7%
Durée des baux Bail 3-6-9 ans

( bail de 3 ans renouvelable)

Bail d’un an non renouvelable
Locataires cible et biens cible Ouvert à tous sur tous types de biens ( appartement, maison, etc) Conditions de location à respecter. 

Au-delà des appartements et maisons, ce type de location permet d’avoir accès à l’investissement en résidences de services (EHPAD, résidences de tourisme, résidences étudiantes, résidences sénior)

Il apparaît que la location meublée présente un certain nombre d’avantages d’ordre pratique mais aussi fiscale. La rentabilité générée par un investissement réalisé en location meublée est plus importante que dans le cas d’une location nue.

De plus, et point important, la location meublée permet d’avoir accès aux résidences de services qui comme on le sait, renferme également bien des garanties et offre une certaine sécurité à l’investisseur notamment par la signature d’un bail commercial.

Nos experts restent disponibles pour répondre à toutes vos questions et vous accompagner dans votre projet, n’hésitez pas à les contacter.

Louis Legasse
Louis Legasse

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