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location meublée : LMP / LMNP - Exemple concret de défiscalisation

LMP / LMNP – Exemple concret de défiscalisation

L’investissement immobilier est pour beaucoup de français, une valeur refuge. Les investisseurs, de ce fait, ont le choix entre la location nue et la location meublée, qui elle, présente de nombreux avantages. En effet, elle permet aux investisseurs, d’opter pour un régime fiscal spécifique.

Location meublée : fonctionnement et traitement fiscal

Un investisseur, qui procède à l’acquisition d’un bien immobilier et qui décide par la suite de louer meublé réalise de la location meublée. Il faut rappeler que dans ce cadre, les revenus générés par cette activité sont imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Il faut savoir également que le dispositif de Loueur Meublé offre au choix de l’investisseur, deux statuts d’imposition :

  • Le LMP
  • Le LMNP

Statut LMNP : présentation

Statut LMNP : présentation

Le LMNP est un statut fiscal qui s’applique à tout contribuable réalisant une activité de location meublée.

Avantages

Le statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est connu pour constituer une niche fiscale pour les investisseurs en location meublée.

Il faut également savoir que le statut du LMNP vous permet de bénéficier de la récupération de la TVA sur le montant de votre investissement. Par ailleurs, l’investisseur pourra :

  • Déduire ses charges ;
  • Pratiquer un amortissement ;
  • Déduire les intérêts d’emprunt ;

Quelles sont les conditions pour avoir le statut LMNP ?

Pour avoir le statut LMNP, il faut que l’investisseur, en dehors de l’acquisition et la mise en location meublée du bien immobilier, respecte certaines conditions :

  • Les revenus tirés de l’activité de location meublée par l’ensemble du foyer fiscal soit inférieurs à 23 000 euros ;
  • Les revenus de location meublée ne doivent pas excéder les revenus professionnels du foyer.

Ces conditions permettent d’obtenir le statut LMNP et donc des avantages fiscaux qui vont avec.

Quels types de biens permettent de bénéficier du statut LMNP ?

Quels types de biens permettent de bénéficier du statut LMNP ?L’investissement en en location meublée peut être réalisé dans le neuf ou l’ancien :

  • Sur un bien acquis et meublé
  • Dans le cadre d’un investissement en résidences de services (les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les résidences sénior, les EHPAD).

Nous nous intéresserons dans cet article au statut LMNP/LMP via un investissement en résidences de services.

Pour rappel, ici, le contribuable achète un appartement (une chambre) au sein d’un résidence de services. Il signe avec le gestionnaire de celle-ci, un bail commercial qui lui garantit le versement du loyer généré par la location du bien.

Fonctionnement fiscal

Le statut du LMNP permet d’opter soit pour :

  • Le micro BIC : grâce à ce régime, un abattement de 50% est appliqué aux revenus perçus ( le taux d’abattement est de 50% en location meublée et 30% s’il s’agit d’une location nue).
  • Le régime du réel : ce régime permet de pouvoir effectuer une déduction de charges (charges liées à l’acquisition ou à la construction du bien, frais de notaires, dépenses d’amélioration ou de rénovation, intérêts d’emprunt et autres charges diverses tant qu’elles concernent l’exploitation et la gestion du bien.) De plus, en optant pour ce régime, l’investisseur pourra réaliser un amortissement du bien.
  • Grâce à l’amortissement, les revenus locatifs sont gommés, ce qui permet à l’investisseur d’avoir des revenus non fiscalisés. L’amortissement peut engendrer un déficit industriel et commercial. Ce déficit peut être reporté sur les dix années suivantes exclusivement sur les revenus de même nature, à savoir les revenus BIC liés au LMNP
  • Le Censi-Bouvard : l’investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôts correspondant à 11% de la valeur du bien étalée sur neuf années.

Cas pratique d’un investissement en LMNP

Monsieur et Madame X, ont procédé à l’acquisition d’un appartement en résidence EHPAD dans le neuf pour un montant de 150 000 € auxquels s’ajoutent 6 447 € de frais de notaire. Le gestionnaire estime le montant mensuel du loyer à 550 €. Le montant de la taxe foncière est lui de 500 € et reste à la charge de l’investisseur. L’acquisition étant réalisée à crédit, les intérêts d’emprunts sur l’année 2018, s’élèvent à 2 000 €. Le montant de l’amortissement la même année est de 4 100 € et le montant des revenus locatifs, de 6 600 €.

L’investissement dégagera donc une rentabilité d’environ 4% (550 € *12/156447 €)

Etant entendu que le statut du LMNP, permet de pouvoir déduire les charges des revenus perçus, le couple d’investisseurs pourra donc déduire de ses revenus locatifs : les frais d’acquisition ainsi que le montant de la taxe foncière, l’amortissement, les intérêts d’emprunt.

A la fin de l’année (ici, année 2018), le revenu imposable sera calculé de la manière suivante :

Revenu imposable =  loyers – charges – amortissement – intérêts d’emprunt

Catégories

Revenus imposables

Loyers

6 600 €

Charges

6 947 €

Amortissement

4 100 €

Intérêts d’emprunt 2 000 €

En reprenant notre exemple, cela équivaut pour l’année 2018 à :

Revenu imposable = 6 600 € – ( 6 947 €+ 4 100 €+ 2 000 €)= – 6 447 € soit un exercice déficitaire. Le montant de ce déficit pourra être reporté sur les années suivantes sachant que le couple n’a pas par ailleurs d’autres revenus LMNP. Ainsi donc, pour l’année 2018, le revenu imposable sera nul ; ils auront perçu grâce à cet investissement, des revenus non fiscalisés.

Statut LMP : présentation

Statut LMP : présentation

Le LMP est également statut fiscal pour les contribuables réalisant de la location meublée.

Avantages

Le statut LMP fait obligation de la tenue d’une comptabilité. De ce fait, l’ensemble des charges et recettes doivent être comptabilisées, ce qui permet de :

  • Déduire des recettes, les charges liées au bien ;
  • De pouvoir réaliser un amortissement du bien et de déduire également le montant de cet amortissement;

Par ailleurs, l’investisseur pourra :

  • Procéder à une récupération de la TVA ;
  • Un allègement des droits de succession ;
  • Se constituer un patrimoine exonéré d’IFI : les biens sont considérés comme étant des biens professionnels ;
  • Imputer les déficits sur le revenu global ;

Quelles sont les conditions pour avoir le statut LMP ?

Quelles sont les conditions pour avoir le statut LMP ?Pour avoir le statut de LMP, en plus de réaliser une activité de location meublée, il faut remplir les conditions fixées par le Code Général des Impôts :

  • Dégager de son activité, des revenus supérieurs à 23 000 €.
  • Les revenus locatifs doivent constituer plus de 50% de revenus professionnels.

Quels types de biens permettent de bénéficier du statut LMP ?

Comme pour le LMNP, le statut LMP s’obtient par la mise en location meublée de biens :

  • Appartement , maison ;
  • Investissement en résidence de services.

Fonctionnement fiscal

La comptabilisation des recettes et charges aura l’un ou l’autre des effets suivants :

Un déficit : charges supérieures aux loyers perçus

Si, avant comptabilisation des charges d’amortissement, les charges sont supérieures aux loyers, on parle de déficit. De ce fait, le montant de l’amortissement, lui sera mis en réserve ou pourra être imputé à l’ensemble des revenus (revenu global). Le déficit permettra donc de réaliser une économie d’impôts.

Un excédent : charges inférieures aux loyers

Si les charges sont inférieures aux loyers, le montant des amortissement mis en réserve pourra être comptabilisé comme une charge complémentaire. Il faut noter que cela ne permet pas de créer un déficit mais plutôt de ramener les revenus à zéro et donc de ne pas être imposé.

Inconvénient

Un point important est à noter au sujet du traitement de la fiscalité sur la plus-value selon que l’investisseur soit en LMNP ou en LMP :

  • En LMNP, le régime de la plus-value des particuliers s’applique. Ainsi, la plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat
  • En LMP, c’est le régime de la plus-value des professionnels qui est en vigueur. La plus-value est alors calculée en tenant compte de l’amortissement appliqué sur les biens détenus. Ainsi, la plus-value s’obtient en faisant la différence entre la valeur de revente et la valeur nette comptable (valeur d’achat à laquelle aura été retiré l’amortissement réalisé au cours du temps). La conséquence est une fiscalité sur la plus-value alors bien supérieure.

Cet inconvénient reste à relativiser car la durée de détention des biens en question d’au moins 5 ans peut permettre une exonération d’impôt sur la plus-value et donc annuler le point précédent :

  • Si les recettes cumulées des deux dernières années avant la vente ne dépassent pas 90 000 euros : alors l’exonération d’impôt sur la plus-value sera totale
  • Si les recettes des deux dernières années avant la vente sont comprises entre 90 000 euros et 126 000 euros, alors l’exonération sera partielle
Louis Legasse
Louis Legasse

CIF : E008404 Orias : 16001123