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risques LMNP

Les 5 risques de la location meublée et comment les éviter ?

La situation sanitaire est source d’incertitudes. Celles-ci ont notamment un impact sur les marchés financiers qui sont actuellement très volatiles et risqués. Dans ces conditions, investir n’est pas chose aisée pour la plupart des particuliers qui sont à la recherche d’un placement sécurisant le capital investi. L’immobilier qui est une valeur refuge et reste une réponse particulièrement adaptée même si un certain nombre de risques existent. La location meublée permet de réduire l’impact fiscal d’un investissement. Il n’en demeure pas moins qu’il existent certains risques que nous allons présenter dans cet article. Le but sera surtout d’aider à minimiser ces risques afin de réussir son investissement en LMNP. Tout d’abord, lors d’un achat immobilier, il y a toujours un risque quant à la valeur foncière. A quel prix sera revendu le bien acheté ? Y aura-t-il une plus-value ou une moins-value ?

Lors d’un investissement en LMNP via les trois méthodes d’acquisition préconisées (Colocation, Résidences de services, OPCI LMNP), le risque foncier est minimisé pour différentes raisons. Une résidence de services n’offre pas de fortes perspectives de revalorisation. En revanche, le capital investi ne devrait pas diminuer au fur et à mesure des années et plutôt rester stable. Afin d’optimiser la valeur foncière lors de la revente, il est nécessaire de sélectionner le meilleur gestionnaire possible.

En investissant dans une OPCI LMNP, vous bénéficiez de la mutualisation du risque de la pierre papier. Votre investissement est réparti sur plusieurs dizaines ou centaines de biens immobiliers différents. Dans ces conditions, le risque foncier est mutualisé. En ce qui concerne les investissements meublés dans l’immobilier traditionnel, se concentrer sur des colocations à destination d’étudiants et de jeunes actifs est un bon moyen de réduire le risque foncier. En effet, les étudiants recherchent en priorité des colocations à proximité des commodités et transports en commun. Or, l’emplacement est le principal critère afin d’optimiser dans le temps la valeur foncière de son investissement.Outre la fluctuation du prix, il existe aussi un risque foncier lié à la liquidité de son investissement.

investissement en LMNP

A ce sujet, les OPCI LMNP ont un avantage conséquent par rapport aux autres investissements immobiliers meublés ou nus. Le principe même d’un investissement dans la pierre-papier tel que les OPCI LMNP est précisément la liquidité bien supérieure à l’immobilier traditionnel. Pour revendre ses OPCI LMNP, le délai moyen est d’une semaine. De plus, cette liquidité est assurée par la poche de liquidités des différentes OPCI. L’investisseur décide lui-même du montant qu’il souhaite récupérer alors que dans l’immobilier traditionnel, l’investisseur n’a que deux alternatives. Soit il conserve son bien, soit il revend la totalité.

Après avoir évoqué le risque foncier, il convient d’analyser les risques inhérents à l’exploitation. Il est alors possible de dissocier le risque lié à la gestion courante du bien et le risque lié à la variation du montant du loyer versé.

Le risque de gestion concerne tous les aléas liés à la dégradation dans le temps tels que le renouvellement du mobilier ou l’ensemble des frais d’entretien du bien immobilier (peinture, chauffage,…). Beaucoup d’investisseurs cherchent à minimiser au maximum le temps passé à la gestion de leur bien immobilier ou plus généralement de leur source de revenus complémentaires. La colocation meublée est la méthode d’investissement pour laquelle le temps à allouer à la gestion risque d’être le plus élevé. En effet, aucune gestion n’est à réaliser via les OPCI LMNP. Idem lors d’un investissement en résidence de services, le bail commercial signé par l’investisseur, délègue la plupart du temps toute la gestion courante au gestionnaire. Le bail protège ainsi l’investisseur.

LMNP

Afin de ne pas subir le risque lié à la gestion lors d’in investissement en colocation, nous recommandons des investissements clés en main via nos différents partenaires. La gestion est alors totalement prise en charge par des professionnels de la location meublée. En plus de la gestion courante, la crainte principale de tout investisseur immobilier est la perception du loyer de la part du ou des locataires. C’est bien souvent le critère principal d’un investisseur : le montant du loyer perçu et la sécurité de ce loyer prévu.

Lors d’un investissement via une OPCI LMNP, la mutualisation propre à cette méthode d’investissement permet un loyer très linéaire tout au long de l’investissement. Investir dans une résidence de services offre la certitude de percevoir le loyer prévu dans le bail commercial, que le bien soit occupé ou non. En effet, le gestionnaire est dans l’obligation de payer le loyer à l’investisseur dès lors qu’il n’a pas mis la clé sous la porte. C’est d’ailleurs pour cette raison que le choix du gestionnaire est primordial en résidences de services.

Acheter une colocation louée meublée, est certainement la méthode d’investissement qui offre la plus forte rentabilité locative. Il est possible d’obtenir des rentabilités aux alentours de 6% tout en conservant des emplacements de qualité. Le fait d’avoir plusieurs sources de loyers en colocation est un bon moyen de s’assurer un loyer chaque mois tout au long de la détention du bien concerné.

Enfin, un dernier risque propre à la location meublée réside dans le choix du régime fiscal adapté à la situation de chacun. En effet, il existe :

  • Le régime Micro BIC qui offre un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus.
  • Le régime réel BIC aussi appelé le régime de l’amortissement comptable. Il est dans ce cas possible de déduire l’ensemble des charges liées à l’investissement (taxe foncière, intérêts d’emprunt,…). De plus, il est autorisé d’amortir comptablement la valeur du bien (à l’exception du terrain). Cet avantage fiscal permet souvent de ne pas payer d’impôt sur les loyers perçus.
  • Le régime Censi-Bouvard réservé aux investissements neufs dans certaines résidences de services telles que les EHPAD et les résidences étudiantes. Ce régime offre une réduction d’impôt de 11% sur la valeur du bien répartie sur les 9 premières années de détention. La base de calcul pour la réduction d’impôt est alors plafonnée à 300 000 euros.

Afin d’optimiser la performance de votre investissement LMNP, il est recommandé de recourir à l’expertise d’un professionnel du métier qui saura quel régime fiscal est à privilégier afin de répondre à vos objectifs.

Louis Legasse
Louis Legasse

CIF : E008404 Orias : 16001123