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LMNP occasion

LMNP occasion

Le LMNP est un mode d’investissement fort attractif en raison des nombreux avantages qui l’accompagnent. Cependant, les prix d’acquisition de ces biens en résidences de tourisme, résidences étudiantes, résidences séniors ou EHPAD constituent une barrière à l’entrée pour les investisseurs.

Il existe toutefois un compromis qui pourrait permettre aux investisseurs d’acquérir ce type de bien et de tirer profit des avantages qui y sont liés.

Le LMNP occasion, c’est quoi ?

Le LMNP occasion, encore appelé LMNP ancien, est à l’origine un bien neuf, revendu par son propriétaire. C’est donc un bien dans l’une des quatre types de résidences de services (étudiante, tourisme, séniors, EHPAD) dont l’acquéreur (le propriétaire initial) se sépare ; qu’il revend.

L’avantage fiscal attaché à ces résidences et choisi par l’acquéreur initial, est acquis par celui ci définitivement. Le nouvel acquéreur du bien LMNP ancien ne pourra pas bénéficier de l’économie d’impôt Censi Bouvard du premier acheteur. En effet, sur le marché de l’occasion, seul le régime LMNP classique est accessible à l’investisseur (le nouvel acquéreur).

Prenons l’exemple suivant d’un client qui souhaite effectuer l’achat d’un bien LMNP.

Le tableau ci dessous montre l’amortissement comptable dont bénéficie le propriétaire de l’EHPAD neuf. Ainsi, il bénéficie d’un amortissement comptable de 6865 euros les neuf premières années, puis 5 963 euros les suivantes. La différence s’explique par le fait que le mobilier s’amortit sur les 9 premières années de l’achat. Ensuite, seules les autres composantes du bien (gros œuvre, électricité, etc.) s’amortissent.

En cas d’achat sur le marché d’occasion, l’investisseur pourra à son tour bénéficier de l’amortissement comptable puisque le compteur de l’amortissement se remet automatiquement à zéro.

L’investisseur lors de son acquisition bénéficie du même droit d’amortir comptablement la valeur du bien à l’exception du terrain.

LMNP occasion, particularité

Le LMNP occasion présente une particularité, qui, pour l’investisseur est un gros avantage. En effet, il faut savoir que les biens en LMNP ancien affichent des prix d’acquisition inférieurs aux prix d’acquisition en LMNP portant sur des biens neufs, proportionnellement aux loyers perçus par l’investisseur. De plus, les biens en LMNP ancien présentent la particularité d’être déjà livrés et gérés. Ainsi ils permettent de générer immédiatement des revenus complémentaires à l’investisseur.

Il peut s’agir de :

  • résidence de tourisme : exemple de la résidence Le Hameau du Moulin, situé à Montignac en Dordogne.

Type de résidence : Résidence de tourisme

Eligibilité : LMNP classique

Gestionnaire: Odalys

2 lots à revendre à partir de 110 000 €

Rentabilité : 5,4%

Taxe foncière:  450 €

Charges de copropriété: 250 €

  • résidence en EHPAD : exemple de la résidence Les Jardins des Acacias à Saint Maurice dans le Val de Marne.

Type de résidence : Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Indépendantes (EHPAD).

Eligibilité : LMNP classique

Gestionnaire: Domusvi

2 lots à revendre à partir de 179 484 €

Rentabilité : 4,8%

Taxe foncière: 550 €

  • résidence étudiante : exemple de la résidence Beaumarchais situé en Seine Saint Denis en région parisienne.

Type de résidence : Résidence étudiante

Eligibilité : LMNP classique

Gestionnaire: Suitétudes

2 lots à revendre à partir de 120 934 €

Rentabilité : 4,8%

Taxe foncière: 400 €

Charges de copropriété: 200 €

Avantages du LMNP ancien

Un investissement en LMNP ancien présente les mêmes avantages que pour un investissement LMNP réalisé dans le neuf. En effet, cela permet de bénéficier d’une fiscalité allégée puisque les charges et l’amortissement pratiqués sur le bien peuvent être déduits des revenus perçus, l ‘investisseur sera donc peu ou pas imposé.

De plus, acquérir un bien en LMNP ancien, c’est avoir l’assurance d’un bien qui existe déjà ce qui évite de prendre des risques pour ce qui est de la construction et/ou de la livraison du bien.

Dans la même logique, les locataires sont déjà en place et l’investisseur a une connaissance du montant des charges et des loyers encaissés d’où le fait que ces investissements sont générateurs de rendements élevés. Ce qui s’explique notamment par le fait des revalorisations des loyers qui sont intervenues.

Surtout, le LMNP ancien est le produit de rente par excellence :

Cible : tout investisseur cherchant un complément de revenu ou retraite immédiat sans aucune gestion à une rentabilité (fiscalité incluse) attrayante.

Prenons en exemple, le cas d’un client type, ayant une TMI à 30% et disposant de la somme de 100 000 euros souhaitant placer au mieux cette somme dans une optique de revenus complémentaires pour la retraite.

Les trois propositions suivantes lui sont faites :

Investissement dans l’immobilier ancien Assurance vie Acquisition d’un bien en LMNP
–       Fiscalité à la TMI + prélèvements sociaux–       Souci de gestion

–       Aléas du locataire

–       Fiscalité à chaque rachat–       Contrainte d’effectuer des rachats programmés

–       A partir de Janvier 2018, alourdissement de la fiscalité appliquée aux contrats d’assurance notamment avec la mise en place de la flat tax et l’augmentation des prélèvements sociaux (de 15,5 à 17,2%)

–       un régime fiscal favorable à l’investisseur avec la possibilité de déduire un grand nombre de charges et surtout d’amortir le bien–       optimiser ou réduire son imposition

–       disposer d’un bien entièrement géré

–       bénéficier de revenus garantis nets de charges et de fiscalité

Aujourd’hui, trois possibilités s’offrent à un investisseur qui souhaite utiliser une partie de ses disponibilités afin de s’assurer un complément de revenus en plus de ses revenus professionnels.

La première solution consiste à acheter un bien immobilier à usage locatif. Les inconvénients de cette méthode résident:

  • dans la gestion du bien ( charges imprévues; travaux; trouver un nouveau locataire);
  • dans l’incertitude de perception des loyers ( trêve hivernale; protection du locataire particulier);
  • dans la fiscalité des revenus fonciers en France. L’investisseur est doublement fiscalisé, à sa TMI ainsi qu’aux prélèvements sociaux qui vont passer de 15,5 à 17,2% à compter du 1er Janvier 2018. Dans ces conditions, il est fréquent de voir la moitié de ses revenus fonciers destinés à payer son impôt. Tout investisseur à une TMI de 30% sera fiscalisé à près de la moitié de son loyer perçu soit 47,2% (30% + 17,2%)

La seconde solution est de placer cette somme d’argent sur un contrat d’assurance vie et d’organiser des rachats partiels programmés. L’inconvénient de cette méthode est que l’investisseur va entamer le capital au fur et à mesure des années s’il se positionne sur des rendements garantis ( effondrement des fonds euros). S’il se positionne sur les unités de compte, la volatilité des marchés financiers n’est pas propice à organiser des compléments de revenus récurrents et stables.

Ainsi, générer du revenu complémentaire via un investissement en LMNP occasion s’avère être la solution la plus efficiente. Le bail commercial garantit en particulier, une perception de loyers que le bien soit occupé ou non. L’amortissement comptable permet de percevoir des loyers nets de fiscalité.

LMNP d’occasion : bien choisir le bien

Réaliser un investissement en LMNP occasion peut s’avérer très rentable pour l’investisseur. Mais pour cela, il est important de tenir compte de certains éléments. Voici nos conseils en la matière :

  • s’assurer de l’état général du bien
  • s’informer sur les conditions du bail
  • lire les procès verbaux des assemblées générales afin de pouvoir déterminer s’il y a des travaux (gros travaux) à prévoir
  • se renseigner sur le gestionnaire (son historique, ses résultats, sa notoriété, etc.)
  • s’assurer que le bien (résidence de tourisme, résidence étudiante, résidence EHPAD, résidence sénior) soit situé dans une zone proche des commodités (transports, écoles, commerces, hôpitaux, etc)

Tous ces éléments sont autant de paramètres dont il faut tenir compte si l’on veut réussir son investissement en LMNP ancien.

Louis Legasse
Louis Legasse

CIF : E008404 Orias : 16001123