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Pourquoi investir en LMNP en 2020 ?

Pourquoi investir en LMNP en 2020 ?

L’investissement en LMNP (Location Meublée Professionnelle) est une méthode d’investissement locatif offrant de nombreux avantages. Cela consiste à mettre à disposition des locataires tout le mobilier et matériel nécessaire afin qu’ils n’aient plus qu’à poser leurs valises dans le logement en question.

Le fait de louer meublé, permet souvent de ne pas payer d’impôt sur les loyers perçus, car le propriétaire a la possibilité d’amortir comptablement la valeur de son bien (à l’exception du terrain). Il s’agit du régime Réel BIC (Bénéfices industriels et Commerciaux). Cet amortissement annule tout ou partie des loyers perçus dans la déclaration 2031, ce qui permet d’obtenir une fiscalité neutre sur les revenus locatifs.

Outre cet avantage fiscal par rapport à la location nue, le LMNP est une réponse adaptée en 2020 à plusieurs objectifs patrimoniaux.

Générer des revenus complémentaires en 2020 grâce au LMNP

L’immobilier est bien souvent la réponse patrimoniale privilégiée par toutes les personnes à la recherche de revenus complémentaires. En effet, l’immobilier permet de percevoir des revenus récurrents. Les périodicités les plus fréquentes sont mensuelles ou trimestrielles. Le seul inconvénient lors d’un investissement immobilier classique réside dans la fiscalité des revenus fonciers (déclaration 2044). Les revenus perçus sont alors fiscalisés à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur mais également aux prélèvements sociaux.

L’amortissement possible lors d’une location meublée déclarée au régime réel, permet souvent de ne pas payer d’impôt sur les loyers perçus. Dans ces conditions, investir en LMNP est aujourd’hui en 2020, la méthode d’investissement la plus adaptée aux retraités (retraite LMNP). Grâce à cette fiscalité neutre les revenus nets perçus sont alors plus importants.

De plus, investir en LMNP offre souvent une forte sécurité locative. En effet, les résidences de services garantissent aux retraités la perception d’un loyer que le bien soit occupé ou non par un locataire. Le locataire unique en résidences de services est le gestionnaire. Le loyer est alors garanti par le bail commercial signé entre le propriétaire et le gestionnaire. Les résidences de services sont particulièrement adaptées aux retraités car en plus de la sécurité locative, aucune gestion ne sera à réaliser. La répartition des charges est précisée dans le bail commercial, et la gestion courante revient au gestionnaire.

Enfin, certaines résidences de services répondent à des besoins spécifiques aux retraités tels que :

  • Besoin de profiter de leur retraite : certaines résidences de tourisme offrent des semaines d’occupation en plus du loyer versé.
  • Besoin de sécuriser leur fin de vie : certains EHPAD donnent une priorité d’occupation aux propriétaires de chambres EHPAD alors que certains établissements imposent parfois des mois d’attente afin de pouvoir occuper leur établissement.

Outre les résidences de services qui sont particulièrement adaptées aux retraités, il est possible d’investir en LMNP en colocation afin de générer du revenu complémentaire. Il s’agit alors de devenir propriétaire d’un bien immobilier contenant plus d’une chambre et de le louer meublé de manière séparée à plusieurs occupants. Chaque colocataire aura accès à une surface privative d’au moins 9 m2 (chambres) ainsi qu’au parties communes (salon, cuisine).

L’avantage de cette méthode de location est la mutualisation du risque locatif ainsi qu’un montant de loyer global supérieur à une location de l’ensemble du bien à une famille. Enfin, certaines OPCI LMNP permettent également de générer du revenu complémentaire même si elles répondent plus souvent à un autre objectif patrimonial en 2020, à savoir la protection du capital.

investir en LMNP en 2020

Protéger le capital en 2020 en investissant en LMNP

Il est en effet possible d’investir en LMNP de manière dématérialisée, à l’instar des SCPI. Les OPCI LMNP cumulent le cadre fiscal avantageux du LMNP avec la flexibilité et l’absence de gestion de la pierre papier. Contrairement aux SCPI, les OPCI doivent conserver une part de liquidités afin de pouvoir assurer une liquidité immédiate. La grande majorité du fonds est investie en immobilier, plus particulièrement en résidences de services pour les OPCI LMNP aussi appelée OPCI FILM.

Il existe une OPCI telle que Silver Generation, qui permet une distribution trimestrielle de loyers, en plus d’une valorisation annuelle de la valeur liquidative. En revanche, l’OPCI Cerenicimo +, a un objectif de capitalisation. Le but de cet investissement est de protéger le capital investi des fluctuations des marchés financiers. Même si une faible partie de l’OPCI n’est pas investie en immobilier, la grande majorité est investie sur des résidences de services souvent achetées à des prix très sous-côtés grâce au partenariat de l’OPCI avec Cerenicimo.

En valorisant ces achats au prix du marché, et en réinvestissant les loyers des résidences composant le parc immobilier, la performance de Cerenicimo + a été de 19% en 2018 et de 8,24% en 2019. A titre informatif, la répartition entre Immobilier et Financier se répartissait de la manière suivante à la fin de l’année 2019. 70% de l’OCPI était investi en résidences de services et les 30% restants étaient investis en liquidités.  Les OPCI LMNP sont une réponse particulièrement adaptée en 2020 à toutes les personnes souhaitant protéger leur capital, alors que les indices boursiers sont à des niveaux très élevés. Il est possible de détenir en direct les OPCI FILM ou bien à l’intérieur d’un contrat d’Assurance-Vie.

Louis Legasse
Louis Legasse

CIF : E008404 Orias : 16001123