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Comprendre le LMNP pour les nuls

Comprendre le LMNP pour les nuls

Le LMNP est un statut lié à l’investissement immobilier, notamment à travers les résidences de services mais pas uniquement. Il est l’acronyme utilisé pour désigner Loueur en Meublé Non Professionnel et présente certaines spécificités qu’il convient de bien connaitre non seulement pour réussir son investissement mais également afin de bénéficier des avantages qu’il procure à l’investisseur.

Comment fonctionne le LMNP ?

Pour avoir le statut LMNP, il faut réaliser la location de son bien immobilier meublée. Comme son nom l’indique, cela consiste en l’acquisition et la mise en location d’un bien ( appartement ; maison ; résidence de services). Il est important que ce bien soit loué meublé, c’est-à-dire, doté des équipements minimums pour le quotidien.

Nous nous attarderons sur la location meublée réalisée via une résidence de services.

Particularité de la location meublée : Dans le cadre d’un investissement en résidence de services, le propriétaire est lié au gestionnaire par un bail commercial (d’une durée comprise généralement entre 9 et 12 ans) qui définit la répartition des charges mais également précise le montant des loyers. Il reviendra donc au gestionnaire de s’occuper du bien et de reverser à l’investisseur un loyer.

Les revenus issus de ce type de location permettent à l’investisseur d’acquérir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, sous condition du respect des conditions :

  • Tous les revenus tirés de l’activité de location meublée par l’ensemble du foyer fiscal doivent être inférieurs à 23 000 euros ;
  • Les revenus de location meublée ne doivent pas excéder les autres revenus professionnels du foyer.

Quels sont les biens concernés ?

Quels sont les biens concernés ?La location meublée peut être réalisée dans un bien immobilier tel qu’une maison ou un appartement. Le statut de LMNP peut être également acquis si l’on réalise de la location meublée sur une des catégories de biens suivantes :

  • Résidence de tourisme : ces résidences ont vocation à accueillir des touristes. De ce fait, elles sont généralement situées près des sites touristiques.
  • Résidence étudiante : ces résidences mettent à disposition des étudiants, des appartements entièrement meublés afin de leur permettre de poursuivre dans de bonnes conditions, leurs études.
  • Résidence sénior : les résidences seniors comme leur nom l’indique accueillent des personnes autonomes et à la recherche d’un cadre de vie agréable et sécurisé. Elles sont considérées comme un prolongement du domicile.
  • EHPAD : les établissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes sont des établissements qui ont vocation à accueillir des personnes âgées en perte d’autonomie. Ces établissements, en plus de mettre à disposition de leurs résidents des services tels que le service de petit déjeuner, l’entretien et le nettoyage ou encore la fourniture de linge, offrent également un suivi médical afin d’accompagner les personnes résidentes dans leur quotidien.

Quel type de résidence de services choisir ?

L’investissement en résidences pour bénéficier du statut du LMNP reste un investissement immobilier comme un autre. De ce fait, le type de résidences choisi doit répondre à des besoins et des objectifs, un budget précis.

Quelle est la fiscalité du statut LMNP ?

Au statut du LMNP acquis grâce à la location meublée, est appliquée une fiscalité particulière. En effet, les revenus issus de cette activité, sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). De ce fait, selon l’option faite par l’investisseur, les revenus peuvent être imposés :

  • Au micro Bic : un abattement de 50% sera appliqué sur les revenus locatifs ;
  • Au régime du réel : l’investisseur devra choisir entre la fiscalité du LMNP amortissement et celle de la réduction d’impôts Censi-Bouvard uniquement en cas d’acquisition dans le neuf.

NB : depuis le 1er Janvier 2017, les résidences de tourisme ne sont plus éligibles au LMNP Censi-Bouvard.

Quelle est la fiscalité au statut LMNP ?

Avantages pour l’investisseur

Le statut LMNP permet de bénéficier de certains avantages notamment d’ordre fiscal. En effet, selon le régime choisi, sont rattachés des avantages spécifiques :

  • La possibilité de bénéficier de revenus peu ou pas fiscalisés ;
  • Possibilité de récupérer la TVA ;
  • Réduction d’impôts grâce à la loi Censi-Bouvard ;
  • Amortissement du bien ;
  • Délégation de la gestion locative ;
  • Déduction des charges ;

Comment réussir son investissement en LMNP ?

Comme pour tout investissement, il faut définir l’objectif : est ce une constitution de patrimoine, une constitution de revenus complémentaires, une préparation de la retraite, un objectif de réduction d’impôt ?

Une fois ces points clairement définis, il convient de sélectionner le type de biens que l’on souhaite acquérir en tenant compte bien entendu de son budget. Pour réussir un investissement en LMNP en résidences de services, il est important de respecter certains critères :

  • La qualité du gestionnaire et sa solidité financière
  • La qualité du bail commercial
  • La rentabilité locative
  • L’emplacement ( selon certains types de résidences de services)
  • Le prix

LMNP, LMP, quelles sont les différences ?

Quel type de résidence de services choisir ?

Il faut distinguer le LMNP ( Loueur Meublé Non Professionnel) du LMP (Loueur Meublé Professionnel).

En effet ces deux statuts fonts référence à la location meublée. Toutefois, des différences existent entre eux :

Différences

LMNP

LMP

Revenus locatifs inférieurs à 23 000 €

Revenus locatifs supérieurs à 23 000 €

Revenus LMNP < aux autres revenus professionnels

Revenus LMP > aux autres revenus professionnels

Qu’est ce que le LMNP ancien ?

Le LMNP ancien porte sur des biens vendus sur le marché secondaire. Il s’agit des biens (résidences de services) ayant déjà été exploités.

Ce marché présente lui aussi certains avantages notamment d’un point de vue fiscal. En effet, il présente les mêmes avantages que le LMNP dans le neuf ( récupération de la TVA, déductions des charges, délégation de la gestion locatives, pratique de l’amortissement). En revanche, l’investisseur ne pourra pas effectuer une réduction d’impôt via le Censi-Bouvard. Il est particulièrement adapté aux personnes à la recherche de compléments de revenus car il présente l’avantage d’offrir à l’investisseur un loyer immédiat. 

Le statut LMNP est très intéressant pour les investisseurs, surtout d’un point de vue fiscal. Il reste un moyen de répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux et grâce à l’investissement en résidences de services, il permet également de répondre à des sujets d’ordre public.

N’hésitez pas à contacter nos professionnels afin qu’ils répondent à vos questions et vous accompagnent dans votre projet d’investissement.

Louis Legasse
Louis Legasse

CIF : E008404 Orias : 16001123