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Cinq points clés pour réussir son investissement en LMNP- résidences de services

Cinq points clés pour réussir son investissement en LMNP- résidences de services

La pierre est la valeur refuge par excellence et de nombreux investisseurs se tournent désormais vers la location meublée notamment dans le cadre de la réalisation d’un investissement en LMNP.

Pour rappel, la location meublée offre la possibilité d’investir et de louer en meublé un appartement ou une maison mais aussi un bien acquis en résidences de services. Il ne faut également pas oublier que ce type de location permet de bénéficier du statut LMP ou LMNP qui lui, renferme un grand nombre d’avantages dont :

  • la possibilité de récupérer la TVA
  • la gestion assurée par un professionnel
  • de nombreux avantages fiscaux.

Afin de réussir son projet de location meublée, il est important de veiller au respect de cinq points clés. Nous vous proposons de les découvrir dans cet article.

Comment réussir son investissement en LMNP- résidences de servicesComment réussir son investissement en LMNP- résidences de services

La location meublée comme son nom l’indique consiste à mettre en location un bien (nous nous intéresserons dans cet article aux biens en résidences de services) pourvu du matériel et des équipements nécessaires à la vie quotidienne.

1- Bien choisir son gestionnaire/ sa résidence

Il est d’une importance capitale de bien sélectionner le gestionnaire et donc la résidence au sein de laquelle on souhaite investir. En effet, la solidité et le sérieux du gestionnaire sont gage de la réussite de l’investissement puisque c’est avec ce dernier, que le bail commercial sera signé et c’est également lui qui va s’occuper de la gestion courante du bien.

De ce fait, il faut tenir compte de ses caractéristiques financières qui permettent de juger de sa solidité financière et de sa capacité à assurer le versement des loyers mais également de son historique de gestion notamment en termes de rentabilité des résidences qu’il gère. Cela permet donc de minimiser le risque locatif qui peut se matérialiser par une baisse ou une absence de paiement de loyers.

2- Sélectionner un bien de qualité

Cela revient à effectuer une bonne sélection du bien, notamment en ce qui concerne son emplacement. En effet, il convient de sélectionner un bien ayant une bonne situation géographique afin d’éviter une baisse de valeur ou de réaliser une moins-value au moment de la revente.

Même si en résidence de services, la valeur de revente est fortement corrélée au mont du loyer fixé dans le bail commercial, il est toujours préférable de privilégier un secteur où le prix du foncier est important. On parle également d’optimisation du risque foncier.

3- La catégorie de la résidence de service

Avant de réaliser un investissement en LMNP au sein d’une résidence de services, il faut bien sélectionner sur quel type de résidence on souhaite investir. En effet, en fonction de la catégorie de résidence de services à laquelle on s’intéresse, il peut y avoir des risques plus ou moins importants quant à la stabilité du placement.

Les impacts des risques sectoriels auront des conséquences plus ou moins importantes sur votre investissement qu’il s’agisse de résidences EHPAD, de résidences séniors, de résidences étudiantes ou encore de tourisme.

La crise du Covid 19 en est l’illustration parfaite. Des quatre catégories citées plus haut, les résidences de tourisme sont les plus impactées puisque les différentes mesures de confinement et de fermeture des établissements touristiques ont eu pour conséquence de paralyser tout le secteur touristique : suspension ou annulation des loyers notamment.

4- Emplacement

Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement est l’un des critères clés pour réussir l’investissement.

En effet, celui-ci va conditionner l’attractivité de la résidence auprès des locataires. De ce fait, il faut que l’emplacement de la résidence de services que vous souhaitez acquérir, soit adapté aux besoins et à l’usage prévu.

Ainsi, privilégiez pour :

  • les résidences séniors : un établissement dans un environnement calme et situé à proximité des commerces, pharmacie et autres infrastructures pouvant permettre aux locataires de conserver leur autonomie.
  • les résidences EHPAD : pour cette catégorie de résidence de services, il convient que la résidence soit située dans un environnement calme et sécurisé.
  • Les résidences de tourisme : ces résidences doivent être situées dans des zones présentant un fort potentiel touristique.
  • Les résidences étudiantes : ces résidences doivent pouvoir offrir à leurs occupants une facilité d’accès aux transports et aux universités.

L’emplacement est donc un point clé et variera en fonction de la catégorie de résidence de services à laquelle on s’intéresse. C’est l’emplacement qui va déterminer l’attractivité de la résidence de services et donc sa rentabilité mais également les modalités de revente.

5- La qualité du bail commercial

En investissant dans une résidence de services, le locataire est le gestionnaire/l’exploitant. C’est avec lui que vous signez le bail commercial et grâce auquel, les loyers vous seront versés, que le bien soit loué ou pas. Le bail vous indique le montant des loyers, le mode de révision des loyers.

C’est également ce document qui va fixer la répartition des charges entre le gestionnaire et vous. Cette répartition est fixée par les articles 605 et 606 du Code Civil en ce qui concerne la charge des impôts et taxes mais aussi celle des travaux.

Bien que l’investissement en LMNP résidences de services offre une rentabilité intéressante et présente des avantages d’un point de vue de la gestion et de la fiscalité, il est important pour le réussir, de respecter un certain nombre de points clés.

Pour vous guider dans votre projet et vous aider à l’optimiser, n’hésitez pas à faire appel à un expert qui saura répondre à vos différentes interrogations.

Louis Legasse
Louis Legasse

CIF : E008404 Orias : 16001123