Résidences de tourisme: le potentiel français

Depuis les années 1980, la France est la première destination touristique au monde. Notre pays accueille ainsi chaque année plus de 80 Millions de touristes étrangers. En plus de cet engouement extérieur inégalé dans le monde, il faut savoir que l’attractivité de notre territoire amène les français à donner leur préférence à un tourisme national. Dans ces conditions, 80% des Français partent en vacances en France.
L’Organisation Mondiale du Tourisme présente ainsi des perspectives très favorables pour la destination touristique France avec pas moins de 106 Millions de touristes internationaux à horizon 2020.
De plus, les nombreuses crises récentes ont permis de se rendre compte que le tourisme est un marché particulièrement stable et résistant aux aléas économiques et géopolitiques.

Ainsi le contexte récent de crise a seulement eu un impact sur les modes de consommation du tourisme où une modification comportementale des touristes est apparue avec notamment:

  • limitation des dépenses secondaires et des loisirs payants de type restaurant ou sortie afin de conserver la durée du séjour

  • augmentation des départs hors saison


Les résidences de tourisme présentent dans ces conditions des avantages concurrentiels afin de répondre à ce changement de consommation du tourisme:
un prolongement du domicile:
  • avec une cuisine que l’on ne retrouve pas dans les hôtels, des espaces plus grands et des services et équipements uniquement disponibles en résidences de services. Cela répond à une volonté du consommateur de minimiser les dépenses annexes lors des vacances (alimentation, blanchisserie, sortie) un positionnement prix pertinent:

  • rapport qualité/prix intéressant avec des tarifs inférieurs à ceux d’un séjour hôtelier de qualité équivalente repas compris. Les résidences de tourisme s’avèrent en moyenne 40% moins chère que l’hôtel (cf.graphique Cerenicimo résidence de tourisme)


En moyenne il y a chaque année près de 20 Millions de clients en résidences de tourisme qui se décomposent de la manière suivante:
  • 50% de famille en vacances

  • 20% de séjours entre amis

  • 20% de clientèle d’affaires

  • 10% de séniors

Origine de la clientèle:

  • 70% Nationale

  • 30% Etrangers


Les destinations sont nombreuses et correspondent aux différentes attentes de la clientèle grâce à la diversité de ses paysages et de son climat, à l’histoire et la culture de son patrimoine, la France et ses 2200 résidences de tourisme se décomposent de la manière suivante:
  • 10% à la campagne

  • 37% à la mer

  • 23% à la ville

  • 30% à la montagne

Résidences de tourisme: les chiffres

Chiffres clés du secteur:

  • Chiffre d’affaire de 3,5 milliards d’euros

  • 25% de l’hébergement touristique commercial en France hors camping

  • Patrimoine de 36 Milliards d’euros

Les résidences de tourisme sont un concept en phase avec la conjoncture, ce mode d’hébergement ne cesse ainsi de gagner en notoriété chaque année, combiné à la loi du 22 juillet 2009 « loi de développement et de modernisation des services touristiques » aujourd’hui, la résidence de tourisme représente 1/4 de l’hébergement touristique national.

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ere

destination touristique mondiale

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M

de touristes étrangers en 2006

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de touristes étrangers d’ici 2020

Avantage du secteur :

86€/nuit : Prix résidence 4*
144€/nuit : Prix hôtel 4*

Points clés pour réussir son investissement en résidence de tourisme :

  • Emplacement
  • Prix au m2
  • Cohérence du projet et des services proposés par rapport au marché
  • Bail commercial et gestionnaire
Hotel du soleil
Nemea Résidences Vacances
Odalys
Pierre & Vacances
Questions sur les résidences tourisme

Pourquoi investir en résidence de tourisme?

Investir en résidence de tourisme permet de bénéficier des avantages des résidences de services gérées. Tout d’abord l’investisseur bénéficie d’une garantie locative par le gestionnaire qui est son locataire unique durant toute la durée de l’investissement. Le gestionnaire lui verse un loyer trimestriel que l’appartement soit occupé ou non. C’est un avantage non négligeable par rapport à l’investissement immobilier classique où le risque de loyer impayé est toujours présent.

De plus, investir en résidence de tourisme offre différents avantages fiscaux selon le régime fiscal choisi par l’investisseur. 11% de réduction d’impôt est obtenu par tout investisseur en Censi-Bouvard. Des loyers net de fiscalité sont perçus par chaque investisseur ayant opté pour l’amortissement comptable du régime LMNP Classique.

En plus de ces avantages, l’investissement en résidence de tourisme offre une possibilité d’occupation de la résidence. Des semaines d’occupation réservées au propriétaire sont en effet possibles.
Dans ces conditions, les résidences de tourisme répondent à un double objectif:

  • rentabilité locative
  • Possibilité d’occupation et se semaines de vacances offertes

Comment investir dans une résidence de tourisme ?

Il est possible d’investir en résidence de tourisme via ses liquidités pour tout investisseur cherchant des revenus complémentaires et/ou des possibilités d’occupations. Ce type de résidences offrent un bon ratio Rendement/Risque et des revenus récurrents particulièrement recherchés par les nouveaux retraités. Il est aussi possible d’investir grâce à l’effet de levier du crédit. La rentabilité sera toujours supérieur qu’au comptant car en plus de l’effet de levier, la déductibilité des intérêts optimise la performance de l’investissement.

En termes de régime fiscal, il convient à tout investisseur en résidence de tourisme de se poser les bonnes questions. Le régime Censi-Bouvard uniquement accessible via un investissement neuf, permettra de réduire son montant d’impôt. Le régime réel classique est le plus fréquent. Il est lui accessible à la fois pour l’achat d’une résidence de tourisme neuve ou une déjà en exploitation sur le marché secondaire.

Comment sélectionner son investissement en résidence de tourisme?

La résidence de tourisme présente une particularité par rapport aux autres résidences de services. La motivation de certains investisseurs n’est pas uniquement dictée par la rentabilité de leur investissement. L’investissement en résidence de tourisme est aussi perçu par certains comme un achat «  plaisir ». Dans ces conditions, afin de réussir son investissement il faut donc travailler par étape. En tout premier lieu, il convient de sélectionner sur le marché uniquement les programmes gérés par les gestionnaires les plus solides du marché avec les baux commerciaux les plus protecteurs pour les investisseurs afin de s’éviter des mauvaises surprises.

Ensuite, l’investisseur doit regarder quel secteur l’attire le plus personnellement (montagne, mer…) et quels conditions sont proposées par la résidence de tourisme en question. S’agit-il de semaines d’occupations offertes sur la résidence uniquement ou sur toutes les résidences du groupe? Toutes les dates sont-elles accessibles pour l’investisseur?

Pourquoi diversifier son patrimoine dans une résidence de tourisme ?

Pour un investisseur disposant déjà d’autres classes d’actifs comme par exemple des contrats d’Assurance-Vie et/ou des parts de SCPI, ou même d’autres types de résidences de services tel que des EHPAD, investir en résidence de services représente une réelle diversification patrimoniale. Il est toujours intéressant de diversifier son patrimoine sur des secteurs d’activités totalement différents et non corrélés afin de sécuriser au maximum ses avoirs.

De plus, investir en résidence de tourisme s’avère une diversification patrimoniale permettant de cumuler «  rentabilité » et «  plaisir » ce qui n’est pas si fréquent. La possibilité de passer plusieurs semaines de vacances gratuites dans son investissement représente une réelle économie mais même un peu plus que cela. Il y a donc un aspect affectif qui existe dans un achat de résidence de tourisme. Certains investisseurs rechercheront ainsi uniquement une résidence de tourisme dans leur station de ski préférée.

Ou investir en résidence de tourisme ?

Comme son nom l’indique, une résidence de tourisme a pour rôle d’accueillir en son seing des vacanciers nationaux ou étrangers. Les investisseurs devront donc rechercher en priorité les zones touristiques à forte occupation, où la demande est très importante et souvent supérieure à l’offre. Comme dans tout investissement en résidence de services, plus le taux d’occupation de la résidence est élevé, plus le gestionnaire ne sera en facilité de verser les loyers garantis à l’investisseur durant toute la durée du bail et de reconduire ensuite celui-ci dans les mêmes conditions.

Les zones principales sont donc les stations de bord de mer ou située à la montage. Après il revient à chaque investisseur de choisir la ville où il souhaite peut-être passer une partie de ses prochaines vacances.

Investir en résidence de tourisme implique toujours une dualité entre la recherche de sécurité et rentabilité d’un côté et sa station balnéaire préférée.