Résidences séniors: les chiffres

Le marché des résidences seniors autonomes est un marché relativement récent avec un très fort potentiel. Afin de détecter les meilleures opportunités, il est en amont nécessaire d’en maîtriser les enjeux. Le contexte démographique est un fait indéniable majeur mais ne suffit pas à lui seul à garantir la pérennité d’un investissement en résidence séniors.
En 2040, près d’un français sur trois aura plus de 60 ans La France fait partie des pays ayant l’espérance de vie la plus longue. Combiné au vieillissement de la génération du papy-boom, la population française des personnes âgées de plus de 60 ans va augmenter de 50% d’ici 2040, d’après les projections de population, réalisées par l’insee.
Actuellement en 2013, il y a plus de 15 millions de personnes âgées de plus de 60 ans, soit 24 % de sa population totale. En 2040, d’après l’INSEE ce nombre devrait exploser à près de 22 millions et représenter ainsi plus de 31 % de la population en France métropolitaine. Les 20 années suivantes, la hausse devrait ralentir selon les démographes. La part de la population « seniors » devrait ainsi se stabiliser durant la deuxième partie du 21ème siècle.
N’ayant pas de définition officielle, le terme senior dépend de son contexte.

Les différents types de séniors

En sociologie, sont désignés « seniors » les personnes âgées, distinguant :

  1. les jeunes seniors de 60 à 74 ans

  2. les seniors autonomes de 75 ans ou plus, fragilisés mais valides

  3. les seniors dépendants nécessitant une aide matérielle et personnelle


Les seniors de 60-74 ans, notamment avec l’arrivée des premiers babyboomers, sont plus actifs que leurs aïeux. Ils rechercheront le confort matériel, la socialisation et la liberté, dans des maisons individuelles ou des appartements. Ils représentent une population ouverte d’esprit mais aux exigences pointues. ils pourront aisément être séduits par des concepts originaux.
A l’inverse, la tranche d’âge des plus de 75 ans commence à ressentir les premiers signes du vieillissement. ils n’ont pas les mêmes attentes que les jeunes seniors. ils placent le besoin de sécurité au centre de leurs critères de recherche.
Cependant, des priorités communes existent quelque soit le senior:

  • l’emplacement de leur lieu de vie: attention particulière à la situation géographique de leur domicile telle que leur résidence sénior, avec un souci de proximité aux transports leur permettant de garder un lien avec leur famille et amis et pour rester proche des commodités et commerces, ils privilégient des emplacements en centre-ville, dans des grandes et moyennes agglomérations.

  • services proposés: à la carte et d’espaces de vie communs. Tout en conservant leur indépendance dans leur logement, ils souhaitent pouvoir participer à des activités de groupe ou partager des moments de convivialité dans les résidences séniors.

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des français auront + de 60 ans d’ici 2040

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de rentabilité moyenne pour les RESIDENCES SENIORS NEUVES

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de rentabilité moyenne pour les RESIDENCES SENIORS ANCIENNES

Besoins du secteur :

2040 : 22M de plus de 60 ans
2013 : 15M de plus de 60 ans

Points clés à étudier afin de réussir son investissement en résidence de sénior :

  • Emplacement

  • Espaces et services proposés

  • Loyer perçus en phase avec le marché locatif (contrairement à l’EHPAD)

  • Prix au m2 adapté aux prestations proposés pour le résident

  • Bail commercial et gestionnaire

Gestionnaires de résidences séniors

Cogedim Club
Les jardins d’arcadie
Les Senioriales
Stéva
Domitys
Questions sur les résidences seniors

Pourquoi investir en résidence senior ?

Selon l’INSEE, d’ici à 2050, une personne sur trois serait âgée de 60 ans ou plus. Les résidences seniors sont des résidences mises en place pour accueillir des personnes âgées qui ont encore leur autonomie. Investir dans ces résidences, c’est mettre à la disposition de ceux ci des lieux et cadres de vie totalement adaptés pour leur accueil et leur permettre ainsi de conserver leur qualité de vie.  Elles offrent également certains services,  le plus souvent à la carte (restaurant, conciergerie, salon de coiffure, etc.).

Pour un investisseur, investir en résidences seniors est une opportunité de réaliser du rendement  dans un cadre fiscal avantageux.  De plus, c’est un investissement locatif totalement géré par une société spécialisée. L’investisseur n’a donc aucun souci de gestion de ce fait et il peut par ce biais, se préparer une retraite.

Comment investir en résidence senior ?

Pour investir en résidence sénior,  il faut au préalable choisir si l’investissement portera sur un bien d’occasion ou sur un bien neuf (Vente en Etat Futur d’Achèvement). il faut également tenir compte d’un certain nombre d’éléments qui détermineront la qualité et la rentabilité de l’investissement :

  • l’emplacement du bien
  • le gestionnaire (sa notoriété, son historique et ses bilans financiers)
  • la rentabilité affichée de l’investissement
  • la qualité du bail qui fait référence à la répartition des charges.

Dans  une démarche d’investissement, en résidences séniors, il est important de se faire accompagner par un professionnel, il pourra en fonction de votre budget et de vos objectifs, vous orienter et vous accompagner dans la réalisation de votre projet.

Comment fonctionne une résidence senior ?

Aller en résidence senior est une solution vers laquelle de plus en plus de seniors se tournent. En effet, elle évite aux seniors de se retrouver dans la solitude et surtout de ne plus être confrontés aux risques que présente la vie seule à un certain âge.

Les seniors peuvent désormais grâce à cette offre, intégrer un lieu de vie sécurisé, lieu au sein duquel ils conservent toute leur indépendance. Les résidences seniors permettent donc d’intégrer un espace de vie sécurisé, laissant à chaque résident son autonomie. Au sein de ces résidences, les seniors ont :

  • un appartement qu’ils peuvent décorer à leur goût
  • la liberté de recevoir leurs proches
  • bénéficier des nombreux services et activités proposés par la résidence

Les résidences seniors ne sont pas comparables aux EHPAD qui sont des établissements médicalisés. L’objectif principal des occupants en résidences seniors est la recherche de lieux de vies et d’activités.

Comment sélectionner une résidence senior ?

Pour sélectionner une résidence senior, il convient pour tout investisseur de :

  • choisir en fonction de la situation géographique : en effet, les séniors auront une forte tendance à préférer des résidences situées dans des villes et proches des commodités (supermarchés, pharmacies, hôpitaux,, etc)
  • porter une attention particulière au gestionnaire : il est important d’étudier le gestionnaire de la résidence car de sa solidité dépendra la qualité de l’investissement et sa pérennité. Pour cela, il faut se pencher sur son historique, le montant des actifs qu’il gère, le nombre de résidences gérées, les données financières, etc.
  • bien étudier le contrat de bail (répartition des charges, revalorisation des loyers, durée du bail,…)
  • acheter au juste prix

La fiscalité sera la même pour toutes les résidences séniors et ne sera donc pas un critère de sélection. Cependant, le marché secondaire ne permettra pas de recourir au régime Censi-Bouvard. Ainsi les investisseurs à la recherche de réduction d’impôt devront se concentrer sur le marché du neuf en résidence sénior.

Comment revendre une résidence sénior ?

De manière générale, la revente des résidences seniors s’effectue principalement par l’intermédiaire de structures spécialisées. Il faut savoir que généralement, chaque gestionnaire, dispose aussi d’une structure dédiée à la revente de ce type de biens.

Ceux ci sauront donc apporter l’accompagnement et l’expertise nécessaires dans le cadre de la revente (fixation du prix de revente, étude du bail, réalisation des diagnostics immobiliers, etc.)

Il existe toutefois des offres de revente ou d’achat de particulier à particulier. Cependant, ce n’est pas le mode de revente le plus recommandé surtout que les biens en résidences séniors sont souvent vendus avant échéance du bail. Il est donc préférable de recourir à des organismes qui pourront faire le lien entre des acheteurs à la recherche de revenus complémentaires et des vendeurs.